임대료 통제는 그것이 돕기로 되어 있는 사람들을 어떻게 해치는가

유럽 전체에 걸쳐서, 주택 부족이 더 나빠지고 있다−그리고 좌익 정당들은 그것을 중심적인 정치 쟁점으로서 발견했다. 최근에, 극좌 정당 좌파당(DIE LINKE)은 심지어, 큰 주택 회사들을 국유화하라는 요구에 따라 선거 운동하여, 독일 수도 베를린에서 선거들을 이기기도 했다. 스페인에서는, 수십만 사람이 더 엄격한 규제들을 지지해서 시위했다.

그러나 그러한 조치들이 실제로 도움이 되는가? 우리는 독일의 경험에서 배워야 하는데, 거기서는 임대료 상한제(Mietpreisbremse)로 알려진 임대료 통제의 한 형태가 과거 2015년에 도입되었고 그 이래 여러 번 강화되었다.

그렇지만 이 임대료 통제 정책은 그것이 달성하고자 의도되었던 것의 정반대를 낳고 있다. 그것은 유럽의 지도적인 부동산 연구 대학교, 레겐스부르크 대학교(University of Regensburg)에서 완성된 새 박사 학위 논문의 결론이다.

독일에서, 기존 세입자들이 지급하는 임대료들과 새 임대 아파트들에 부담시키는 임대료들 사이 간격이 더 넓어지고 있다. 자기의 2026년 박사 학위 논문, “지역적 이질성과 정치적 개입 사이 주택 시장들(Housing Markets Between Regional Heterogeneity and Political Intervention)”에서, 라르스 야게만(Lars Jagemann)은 107개 도시를 분석한다. 그는 기존 임대료들과 새 임대차들에 대한 희망 임대료들 사이 간격이 평균 20에서 25퍼센트이고, 주요 대도시 지역들에서는 50퍼센트만큼 도달한다는 점을 발견한다.

이것은 경제학자들이 “잠금 효과(lock-in effect)”라고 부르는 것을 일으킨다. 야게만이 설명하듯이, 기존 세입자들은 자기들의 비싸지 않은, 법적으로 보호되는 임대 계약들에 매달리고 그 시장의 더 비싼 부분으로 이사하기를 피하는데, 심지어 그들의 현재 집들이 더는 자기들의 상황에 적합하지 않을 때조차도 그렇다. 결과적으로, 젊은 가족들이나 자기들의 경력을 시작하는 사람들같이, 이사할 필요가 있는 사람들이 이용할 수 있는 주택의 공급이 줄어들고, 그들이 아파트를 찾기 더욱더 어렵게 된다. 시장은 두 집단으로 더욱더 나누어지게 된다: 규제로 보호되는 안정적인, 비싸지 않은 임대 계약들로부터 편익을 얻는 “내부자들(insiders)”과 주택을 찾고 있고 새 임대차들에 대해 급격하게 상승하는 시장 임대료들에 직면하는 “외부자들(outsiders).”

그 학위 논문은 경제학자들이 반복해서 경고했던 것을 확증한다: 독일 주택 정책이 사회적 안정을 촉진하고 세입자들을 보호하기를 목표로 삼지만, 도입된 조치들은, 역설적으로, 그것들이 보호하게 되어 있는 바로 그 집단들을 해칠 수 있는 의도하지 않은 시장 왜곡들을 일으킨다. 규제는, 저자는 결론짓는데, 더욱더 “역기능적(dysfunctional)”으로 되고 있다.

이론적으로, 두 가지 가능한 대응이 있다: 더욱더 많은 규제, 혹은 규제 해제와 더 큰 시장력 의지. 저자 자신은 권고하지 않는다. 그 학위 논문이 더욱더 엄격한 규제와 관련된 문제들, 특히 경제학자 루트비히 폰 미제스(Ludwig von Mises)가 식별한 “개입주의 나선 상승(interventionist spiral)”을 더 자세하게 검토하는 것이 바람직했을 것이다.

미제스에 따르면, 더 엄격한 규제들은 일시적으로 일정 문제들을 완화할지 모르지만, 그것들은 새로운 것들을 일으킨다. 그러면 정부들은 이 문제들을 역점을 두어 다루기 위해 추가적인 규제들을 도입하고, 후자들은 그다음 추가적인 의도되지 않은 결과들을 낳는다.

사실상, 그 학위 논문은 이 메커니즘의 경험적 확증을 제공한다. 독일이 2015년에 자기의 임대료 상한제를 도입한 이래, 그 정책은 이미 여러 번 강화되었다. 기존 세입자들에 대한 임대료 증가들을 제한하는 소위 “상한선(Kappungsgrenze)”도 역시 제한적으로 되었다.

그 학위 논문의 중심적인 발견은, 주택이 근본적인 사회적 필요라는 바로 그 때문에, 주택 정책 개입들이 시장의 고유한 메커니즘들을 존중해야 한다는 점이다. 근본적인 경제 유인들에 거슬러서 작용하는 규제들은 취약 집단들에 추가적인 부담들을 지울 수 있는 회피 전략들을 유발한다. 지속 가능한 주택 정책은, 그렇게 저자는 말하는데, 그러므로 시장 메커니즘들과 싸우기보다 그것들을 영리하게 이용해야 한다. 금지들을 부과하는 대신 유인들을 창출하고, 가격들에 한도를 정하는 대신 공급을 확대하며, 개입들을 끊임없이 바꾸는 대신 투명한, 장기 규칙들을 수립함으로써.

저자는 또한 정치적 불확실성의 해로운 효과들을 강조하기도 한다. 그러한 불확실성은 실제 정부 정책들에 의해서만 일어나는 것이 아니다. 심지어 가능한 새 규제들의 검토조차도 불확실성을 일으켜서, 투자자들에게 관망하는 접근법을 채택하게 재촉할 수 있다.

불확실성은 투자자들에게 항상 나쁘지만, 그것은 부동산에서 특히 해롭다고, 그 저자는 주장하는데, 왜냐하면 투자들이 긴 계획 기간들을 요구하고 대개 뒤집을 수 없기 때문이다. 주식들과 달리, 투자자들은 상당한 금액을 잃지 않고 그저 건설 사업에서 어떤 때든 탈퇴할 수만은 없다.

여기서도 악순환이 전개된다: 불확실성은 주택 공급을 줄이고, 후자는 부동산 가격들과 임대료들을 올린다. 이 증가들은 그다음 새로운 정치적 개입 수요들을 정당화하는 데 사용되어, 더욱더 많은 불확실성을 일으킨다.

보건 의료 및 금융과 나란히, 주택은 많은 나라에서 가장 심하게 규제되는 시장들에 속한다. 이것들이, 되풀이하여 발생하는 위기들을 경험하는, 바로 그 부문들이라는 점은 우연의 일치가 아니다. 더 많은 규제는 비용들을 증가시키고 효율을 감소시킨다.

유럽 전체에 걸쳐서, 중도 우파 정당들은 자신들이 높은 임대료들과 주택 부족들 같은 문제들을 중심적인 쟁점들로 만드는 대신 주택 정책을 좌파에 맡기는 실수를 저지르고 있다. 그들은 오직 포괄적인 규제 해제만이 주택 공급을 상당히 확대할 수 있다는 점을 보여주어야 한다. 하비에르 밀레이(Javier Milei)는 이것이 아르헨티나에서 정확하게 어떻게 행해질 수 있는지 현재 보여주고 있다.

이 칼럼의 원문은 2026년 10월 16일에 작성되었다.

라이너 지텔만(Rainer Zitelmann)은 역사가이자 사회학자이고, ≪부유한 자본주의 가난한 사회주의(The Power of Capitalism)≫(https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000001925779), ≪반자본주의자들의 열 가지 거짓말(In Defense of Capitalism)≫(https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000201471405), ≪재무적 자유(Financial Freedom)≫(https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000212777759), 그리고 ≪국가들이 가난에서 벗어나는 방법(How Nations Escape Poverty)≫(https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000215830632)의 저자다. 번역: 황수연[미제스와이어(https://mises.kr) 회장]