우리나라 부동산정책은 주택가격 상승과 시장 과열에 대응하기 위해 소유·거래·조세·금융규제를 반복적으로 강화하거나 완화해왔다. 그러나 주택은 자산인 동시에 국민에게 필수적인 주거서비스를 제공하는 재화라는 점에서, 매매가격 안정이 곧 주거안정을 의미하지는 않는다. 주택가격을 억제하기 위한 규제가 주택거래와 임대공급을 제약하고 임차인의 주거비 부담을 높인다면 정책의 본래 목적과 상충할 수 있다. 이에 본 연구는 2013~2026년 역대 정부의 부동산정책 변천과 성과를 비교하고, 주택규제가 전월세시장에 미치는 파급효과를 분석하여 정책 전환 방향을 제시하였다.
박근혜 정부는 주택거래 정상화와 민간임대 활성화를 추진했고, 문재인 정부는 다주택자 과세와 금융·거래규제를 강화하는 동시에 임차인 보호를 확대하였다. 윤석열 정부는 세부담 완화와 규제지역 해제, 공급 활성화를 추진했으며, 이재명 정부는 금융·거래규제를 재강화하면서 신속공급과 임대차시장 안정대책을 병행하고 있다. 이처럼 역대 정부의 정책기조는 변화했지만, 매매가격 안정과 투기수요 관리에 비해 임차인의 주거비 부담과 주거서비스 공급에 대한 종합적 성과평가는 상대적으로 미흡했다.
주택가격과 주거비 관련 통계도 정책목표의 재검토 필요성을 보여줌. 2013~2025년 전국 주택종합 매매가격지수는 약 16.7% 상승했지만, 같은 기간 일반 소비자물가는 약 25.4% 상승하여 물가 조정 후 전국 주택가격은 약 6.9% 하락한 것으로 추정된다. 반면 2026년 9월 서울의 전세가격과 월세통합가격은 전년 동월 대비 각각 8.29%, 8.19% 상승하였다. 전국 평균 집값과 지역별 전월세가격, 일반물가가 서로 다르게 움직인다는 점은 명목 매매가격만으로 주택정책의 성과를 판단하기 어렵다는 사실을 보여준다(한국부동산원, 2026; 국가데이터처, 2026).
주택규제가 임대차시장에 영향을 미치는 경로는 복합적이다. 대출규제는 무주택 실수요자의 매수를 지연시켜 임차수요를 잔류시킬 수 있고, 양도세 중과와 거래규제는 주택 처분을 지연시켜 거래 유동성을 낮출 수 있다. 보유·금융비용의 증가는 일부 임대료에 전가될 가능성이 있으며, 실거주 의무와 잦은 제도 변경은 임대주택의 유통과 주거이동을 제약할 수 있다. 다만 이러한 영향은 지역별 수급과 공급탄력성, 자가·임차 전환에 따라 달라지므로 규제와 전월세가격 상승의 인과관계는 추가적인 실증검증이 필요하다.
따라서 부동산정책은 주택 매매가격의 단기적 억제에서 벗어나 국민의 실질 주거비 부담 완화와 주거물가 안정, 주거수준 향상을 중심으로 재설계할 필요가 있다. 이를 위해 주택거래와 임대공급을 불필요하게 제약하는 조세·금융·거래규제를 재검토하고, 수요지역의 실질적인 주택공급 확대와 임차인 보호를 병행해야 한다. 나아가 매매가격뿐 아니라 전월세 소비자물가지수, 신규·갱신 임대차가격, 소득 대비 임대료 비율(RIR), 임대주택 공급 및 주거이동성을 종합적으로 반영하는 정책성과 평가체계를 구축해야 한다.
결국 부동산정책의 최종 목표는 집값을 잡는 것 자체가 아니라, 국민이 감당할 수 있는 비용으로 안정적인 주거생활을 영위하도록 하는 데 있다. 집값 안정은 주거안정을 위한 수단이며, 정책의 성패는 주택가격의 등락을 넘어 국민이 실제 부담하는 주거비와 주거수준의 개선 여부로 평가되어야 한다.
주요 정책 제언
1. 정책목표 전환: 주택 매매가격 억제 중심에서 전월세 부담·주거물가 안정 중심으로 성과평가 체계 개편
2. 조세·거래규제 합리화: 다주택자 양도세 중과, 실거주 의무 등으로 인한 거래잠김과 임대주택 공급 제약 최소화
3. 주택공급 및 임차인 보호: 수요가 집중된 도심의 실질 공급 확대, 민간 장기임대 활성화, 임차인의 계약·보증금 안전 확보
4. 실수요 중심 금융규제 완화: 가계부채의 건전성 관리를 유지하면서 무주택.1주택 실수요자의 주택구입과 주거이동 제약 완화를 위한 대출규제 완화
5. 부동산 정책영향평가 제도화(부동산규제영향평가제도 도입 및 피드백 강화): 규제 시행 전후 전월세가격, 임대주택 재고, 주거비 부담 및 이동성에 대한 정기적인 실증평가와 정책 환류
<목 차>
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 역대 정부의 부동산정책 변천(2013~2026년)
1. 분석 범위와 공통 비교기준
2. 박근혜 정부(2013.2~2017.3)
3. 문재인 정부(2017.5~2022.5)
4. 윤석열 정부(2022.5~2025.4)
5. 이재명 정부(2025.6~2026.10)
Ⅲ. 부동산정책 비교 및 성과평가
1. 소유·거래·보유 세제의 변천 비교
2. 정책성과와 부작용의 비교평가
3. 주거비 부담과 주거수준의 변화
4. 정책 변천에서 확인되는 구조적 시사점
5. 최근(2025~2026년) 주요 정책의 평가 쟁점
Ⅳ. 주택가격·전월세시장 변화와 임대차 비용 전가
1. 집값의 명목 상승과 물가 조정: 무엇이 실제로 올랐는가
2. 전월세가격·주거비·주택공급의 동향
3. 주택규제의 임대차 비용 전가경로
Ⅴ. 주거비 안정 중심의 부동산정책 전환
1. 조세·금융·공급정책의 전환
2. 안정적 주거비 관리 성과지표와 부동산규제 영향평가체계 도입
참고문헌