자유기업원 "양도세 공제상한·다주택 중과, 매도 지연·주거이동 제약...

장기보유특별공제 상한 신설과 다주택자 양도소득세 중과가 주택 매도를 지연시키고, 재산권 행사와 주거이동을 제약할 수 있다는 주장이 나왔다.

자유기업원(원장 최승노)은 고광용 정책실장과 최현조 연구원이 공동 집필한 『이슈와 자유』 제34호 ‘양도소득세 강화의 경제적·헌법적 문제와 제도개혁 과제’를 발간했다고 밝혔다.

보고서는 양도세 부담이 커지면 주택 소유자가 과세 시점을 늦추기 위해 처분을 미루는 ‘거래동결 효과’가 나타날 수 있다고 지적했다. 투기이익 환수와 과세 형평성을 목적으로 세율을 높이거나 공제를 줄이더라도, 매물이 감소하고 주택거래가 위축되는 결과로 이어질 수 있다는 것이다.

주요 분석 대상은 장기보유특별공제 상한 신설과 거주기간 중심의 공제체계 개편이다. 보고서에 따르면 2026년 정부 세제개편안에는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 전환하고, 공제금액에 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원의 상한을 두는 내용이 담겼다. 비조정대상지역 다주택자의 보유기간 공제를 축소하는 방안도 포함됐다.

보고서는 이 같은 개편이 장기보유자의 세 부담을 높이는 한편, 민간 임대주택의 장기보유와 처분 결정에도 영향을 미칠 수 있다고 분석했다.

공제상한에 따른 세 부담 변화는 고가 1주택자를 가정한 시뮬레이션으로 제시했다. 25억원에 취득한 주택을 10년 이상 보유·거주한 뒤 75억원에 양도하면, 추정 양도세액은 공제상한 적용 전 약 3억4700만원에서 적용 후 약 15억1000만원으로 늘어났다. 추가 부담은 약 11억6300만원이다.

다만 이는 일반 누진세율과 지방소득세를 적용하고 개별 필요경비와 감면 등을 제외한 가상 계산으로, 실제 납부세액과는 차이가 있을 수 있다고 설명했다.

헌법상 재산권과 거주·이전의 자유에 관한 쟁점도 짚었다. 주택 매각 자체가 금지되지 않더라도 과중한 세 부담 때문에 처분이나 대체주택 취득을 포기한다면 재산권의 실질적인 행사가 제약될 수 있다는 주장이다.

특히 고령자의 주택 규모 축소나 직장 이전, 가족 돌봄 등을 위해 이사가 필요한 가구에는 세 부담이 주거이동을 어렵게 하는 요인이 될 수 있다고 봤다. 다만 높은 세 부담만으로 위헌성이 인정되는 것은 아니며, 과세 목적과 부담의 비례성 등을 종합적으로 검토해야 한다고 밝혔다.

다주택자 양도세 중과제도의 잦은 변경에 대해서도 우려를 제기했다. 보고서는 정부가 2026년 5월 중과 유예를 종료한 뒤 같은 해 8월 세제개편안에서 2027~2028년 중과세율을 한시적으로 완화하고, 2029년 다시 강화하는 방안을 제시했다고 설명했다. 이러한 변화가 매도와 증여를 특정 시기에 집중시키고 이후 거래를 위축시키는 등 시장의 불확실성을 높일 수 있다는 분석이다.

제도개선 과제로는 장기보유특별공제 상한 재설계와 물가상승분을 고려한 과세체계 마련, 다주택자 중과세 합리화, 주거이동을 위한 과세이연 도입 등을 제안했다.

고광용 실장은 “장기보유특별공제 상한을 재설계하고, 물가상승분을 고려한 과세체계를 마련해야 한다”며 “장기 임대공급과 단기 투기를 구별해 다주택자 중과세를 합리화하고, 주거이동을 위한 과세이연 방안도 검토할 필요가 있다”고 말했다.

최승노 원장은 “이번 정기국회 세법개정 심사에서는 세수 확보와 과세 형평성뿐 아니라 주택거래의 유동성과 국민의 재산권 보장도 함께 고려해야 한다”며 “양도소득세는 실현된 양도차익에 합리적으로 과세하는 제도로 운영돼야 한다”고 강조했다.