[칼럼] 주택, 투자와 거주 대상으로 재정의--한국형 `뉴리츠 모델` 주목

정부의 초강력 규제정책--주담대 문턱 높이고, 주거사다리 걷어차 실수요자에게 피해
주거 확보에 대한 인식, 근본적으로 재정립하고 '부채 중심'의 낡은 틀 파괴해야
뉴리츠, 가계부채 비율 완화, 주택가격 변동 리스크 분산시켜 거시 건전성 관리에도 기여
취득세, 종부세, 양도소득세 재정비, 양질의 신규 택지 공급이 선결 과제

정부는 부동산 투기 수요 억제를 목표로 세 차례의 초강력 규제 정책을 펼쳤다. 주택담보대출의 문턱을 높이면서 사실상 주거사다리를 걷어차고 무주택자나 신혼부부 등 실수요자들에게까지 피해가 갈 것이라는 우려가 크다.

정부는 가계부채 관리를 위해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 강화와 LTV(담보인정비율) 상한 조절을 시행했다. 이러한 규제와 함께 공공택지 개발을 통한 물량 확대를 동시에 추진했지만, 이는 근본적인 모순이다. 규제와 공급 확대라는 근시안적 접근으로는, 주택을 '전 생애에 걸쳐 갚아야 할 부채'로 인식하게 만드는 구조적 문제를 결코 해결할 수 없기 때문이다.

이러한 정책은 가계부채 감소나 당장의 투기 수요 억제라는 일차적 목표는 달성하겠으나 부동산 시장의 더 큰 혼란과 왜곡, '내집 마련’과 '주거 사다리’라는 국민들의 근원적 수요를 억누르는 결과를 초래한다. 또한, 현행 공급 대책은 대부분 고액의 대출을 전제하는 기존 분양 방식을 따르기에, '빚을 내서 집을 사야 한다'는 기존의 인식을 지속시킨다.

이 고질적인 주거 불안정 문제를 해결하기 위해서는 기존의 방식을 완전히 뒤집는 주거 방식의 혁신이 필요하다. 단순히 대출을 규제하는 차원을 넘어, 주거 확보에 대한 인식을 근본적으로 재정립하고 '부채 중심'의 낡은 틀을 파괴해야 한다. 바로 여기서 우리는 이창용 한국은행 총재가 제안한 '한국형 뉴(New)리츠'라는 새로운 주택 소유 및 투자 모델에 주목해볼 필요가 있다.

한국형 뉴리츠는 기존 리츠의 금융구조를 활용해, 주택 소유 리츠의 지분을 매입함으로써 거주권과 소유권 일부를 동시에 확보하는 모델이다. 투자금이 곧 보증금이 되는 '반전세’ 형태로 운영되며, 투자자는 무주택 자격을 유지하면서도 시세차익의 일부를 누릴 수 있다. 부동산 투자 수익을 특정 소수가 아닌 일반 투자자와 공유할 수 있다는 점 또한 큰 순기능이다.

이 모델은 현재 우리 경제의 뇌관인 가계부채 비율을 완화하고, 주택가격 변동 리스크를 금융기관에서 다수의 민간 투자자에게 분산시켜 거시 건전성 관리에도 기여한다. 이는 과도한 가계부채로 인한 경제 불안정을 해소할 뿐만 아니라, 경제 전반의 생산성을 높이는 구조적 혁신의 첫걸음이 될 것이다.

이러한 혁신 모델이 시장에 성공적으로 안착하기 위해서는 무엇보다 파격적인 세제 지원이 선행되어야 한다. 취득세, 종부세, 양도소득세 등 뉴리츠 활성화를 제약하는 세제 요인을 전향적으로 재정비하는 것이 필수적이다. 아울러 사업성을 담보할 수 있는 양질의 신규 택지 공급 역시 빼놓을 수 없는 선결 과제다.

한국형 뉴리츠는 경제 불안정이라는 대한민국 주거의 고질적 문제를 제거하기 위한 금융 혁신이다. 주택을 '빚'이 아닌 '투자와 거주의 대상'으로 재정의하는 이 발상의 전환이야말로, 수십 년간 우리 사회를 짓눌러온 '부채의 굴레'를 벗어던지게 할 해법이 될 것이다. 이제 정부는 장기적인 관점에서 무조건적인 규제보다는, 새로운 혁신적인 모델을 반드시 정착시켜야 할 때이다.

진영윤 자유기업원 인턴연구원