[칼럼] 10·15 삼중규제, 지속적이고 현실적인 `공급 대책`이 답

10·15 삼중 규제, 정상적인 거래마저 동결시키고, 시장의 가격 발견 기능 마비
재건축초과이익환수제 단계적으로 폐지하고, 재건축과 재개발 절차 대폭 간소화해야
단기적인 규제 성과 아닌, 중장기적 공급 계획과 실행 흔들림 없이 추진하라
서울 도심 내에 주택 집중 공급, 명확히 제시하고 이를 지켜낸다는 믿음을 주어야

서울 아파트 값이 40주 연속 상승하고 있다. 더 큰 문제는 가격 상승에도 불구하고 거래 물량은 급감하는 '사면초가'의 상황이 펼쳐졌다는 점이다. 이러한 시장 왜곡의 중심에는 과도한 수요 억제에만 집중한 10·15 부동산 대책이 있다.

10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 '삼중 규제'가 핵심이다. 당초 의도는 과열 억제였지만, 결과는 정상적인 거래마저 동결시키고 시장의 가격 발견 기능을 마비시키는 급랭으로 나타났다. 시장은 '얼마가 맞는 가격인지' 판단할 근거를 잃고, 실수요자들의 혼란만 가중되고 있다.

특히 토지거래허가구역의 확대는 '시장 진입 차단'에 가까운 극약 처방이다. 실거주 외의 모든 거래를 사실상 금지함으로써, 거주 이전의 자유를 침해하고 시장을 비정상적인 관망세로 몰아넣는다. 거래 위축은 공급 부족이라는 본질을 가리고, 지표의 착시 현상만 키울 뿐이다.

현 사태의 본질은 투기 수요가 아니라 만성적인 '공급 부족'에 있다. 내년부터 서울에 연평균 1만5000세대의 공급이 예정되어 있으나, 이는 시장의 기대를 충족시키기에 턱없이 부족한 물량이다. 수요를 억누르는 규제만으로는 바닥난 공급을 채울 수 없으며, 근본적인 해법이 될 수 없다.

정부는 공급을 말하면서도, 실제로는 '재건축초과이익환수제'와 같은 핵심 공급 억제 장치를 그대로 두고 있다. 재건축 사업으로 발생한 이익의 상당 부분을 환수하는 이 제도는 사업성을 극도로 악화시켜 도심 내 핵심 공급원인 재건축을 근본적으로 가로막는 족쇄이다. 결국 총 수천억 원에 달하는 초과이익환수 부담금이 향후 공급 절벽을 초래할 것이라는 신호로 작용하며, 이는 현재의 가격 상승 기대를 더욱 부추길 뿐이다.

매매 시장이 규제로 막히자, 주거 수요는 자연스럽게 전·월세 시장으로 몰리고 있다. 그러나 재건축 중단 등으로 임대 주택 공급마저 움츠러들면서, 전세 가격 급등이라는 풍선효과가 나타났다. 결국 매매 사다리를 걷어차인 무주택 서민들이 임대 시장에서도 이중고를 겪는 중이다.

먼저 실질적인 공급 확대를 위해서는 시장을 짓누르는 규제부터 걷어내야 한다. 시장 기능을 마비시키고 거주의 자유를 침해하는 토지거래허가제는 전면 재검토 및 폐지 수순을 밟아야 한다. 거래 동결과 지표 착시만 유발하는 규제는 시장의 자생력을 해칠 뿐이다.

다음으로, 도심 공급의 숨통을 틔우기 위해 재건축초과이익환수제를 단계적으로 폐지하고 재건축과 재개발 절차를 대폭 간소화해야 한다. 개인별 수억 원의 부담금으로 사업성을 가로막는 것은 결국 미래의 공급 절벽을 초래하게 된다. 도심 내 양질의 주택이 적시에 공급될 수 있도록 족쇄를 풀어야 한다.

마지막으로 시장을 안정시킬 유일한 해법은 결국 '지속적이고 현실적인 공급'뿐이다. 이를 위해 중앙정부와 지방정부가 머리를 맞대고, 실질적인 공급 대책을 논의하는 범정부 '공급 TF'가 절실히 필요하다. 단기적인 규제 성과에 집착할 것이 아니라, 중장기적인 공급 계획과 실행을 흔들림 없이 추진해야 한다.

부동산 정책에서 가장 중요한 것은 '예측 가능성'과 '신뢰'이다. 정부는 서울 도심 내에 주택을 집중 공급하겠다는 명확한 방향성을 제시하고, 이를 지켜낸다는 믿음을 주어야 한다. 규칙이 자주 바뀌고 약속이 지켜지지 않는 시장에서는 그 누구도 장기적인 주거 안정을 계획할 수 없다.

자유기업원 장인혁 인턴연구원