시장을 이기는 정부는 없다: 10.15 부동산 대책의 3가지 문제와 해결 방안

"투기꾼을 잡겠다는데, 왜 내 집 마련의 꿈이 좌절되어야 할까? 이제 대출이 막히면 현금 부자들만 집을 사는 시장이 되는 것 아닐까?"

최근 결혼을 앞둔 친형이 깊은 한숨을 내쉬었다. 수년간 저축을 하며 아파트 청약과 매매 시장을 살폈지만, '10.15 부동산 대책' 발표로 모든 계획이 물거품이 되었다는 것이다.
정부는 주택시장 안정과 투기수요 억제를 명분으로 내세웠다. 그러나 그 구체적인 수단들은 시장경제의 기능을 부정했고, 이는 다음의 3가지 문제를 초래했다.

문제 1. 신용 기반의 주거 사다리 해체

시장경제의 신용 기능을 마비시켰다. 정부는 생애최초 및 신혼부부에게는 LTV 70%를 유지한다고 밝혔으나, 이는 스트레스 DSR 금리를 3.0%로 상향 조정한 탓에 무력화되었다. LTV 한도가 남아도 DSR 한도에 먼저 막히도록 설계한 것이다. 결국 신용은 양호하나 자산이 부족한 실수요자는 주택 시장에서 퇴출당했고, 시장은 오롯이 현금 부자들만의 리그로 재편되었다.

문제 2. 거래 동결이 초래한 시장 왜곡

시장경제의 유통 기능을 마비시켰다. 2년 실거주 의무는 갭투자를 막는다는 명분이었으나, 이는 매수자의 진입 자격을 제한하고 매도자의 거래 상대를 강제했다. 그 결과 '10.15 부동산 대책' 발표 직전 열흘간 대비 서울의 거래량은 78.9% 급감했고, 화성, 파주 등 비규제지역의 거래량은 급증하여 극심한 풍선효과를 유발했다.

문제 3. 정책의 자기모순

정부는 '9.7 공급 대책' 이행을 약속하며 공급 부족을 시인했다. 그러나 '10.15 부동산 대책'은 민간 정비사업의 동력을 꺾었다. 토지거래허가구역 확대는 조합원 지위 양도를 금지해 자금의 순환을 억제했고, LTV 40% 규제는 중도금 대출을 제한해 사업의 추진을 억제했다. 공급을 늘리겠다며, 정작 공급을 실행할 주체들의 손발을 묶어버린 셈이다.

문제의 원인이 시장경제의 기능 부정에 있다면, 문제의 해결 또한 시장경제 기능 복원에 있다. 이를 위한 3가지 해결 방안은 다음과 같다.

해결 1. 신용 원칙에 기반한 금융 복원

시장경제의 신용 기능을 회복시켜야 한다. 규제의 초점을 다주택자의 투기적 수요로 전환해야 한다. 특히 생애최초 및 신혼부부에게 LTV와 DSR이 충돌하는 모순을 제거해야 한다. 과도한 스트레스 DSR 기준을 완화하고, 현재의 자산 소득이 아닌 미래의 상환 능력을 심사하는 유연한 기준을 도입해야 한다. 이는 신용을 기반으로 한 주거 사다리를 복원하는 시급한 과제이다.

해결 2. 시장 기능 회복을 위한 거래 정상화

시장경제의 유통 기능을 회복시켜야 한다. 2년 실거주 의무를 재검토하여 선의의 매도자와 매수자 간의 거래를 활성화해야 한다. 나아가 1주택 실수요자의 취득세 부담을 낮추는 등 거래 비용을 낮춤으로써, 매물이 시장에 자유롭게 유통되도록 해야 한다.

해결 3. 공급 활성화로 정책 최우선 전환

공급 확대를 정책의 최우선 순위로 설정해야 한다. 단기적 수요 억제가 아닌, 지속적 공급 확대만이 시장을 안정시킬 근본적인 해결책이다. 이를 위해 도심 재건축·재개발의 발목을 잡는 토지거래허가구역 확대와 LTV 40% 규제를 재설계해야 한다. 또한 용적률, 층고 제한을 현실화하고, 재건축 초과이익 환수제와 같이 민간 정비사업의 의지를 꺾는 규제를 과감히 완화해야 한다.

부동산 시장의 안정은 지속적 공급을 통한 활발한 거래에서 온다. '10.15 부동산 대책'은 현금 부자들의 수요는 막지 못한 채, 실수요자의 사다리만 걷어찼다. 그 결과는 자산 불평등의 심화였다. 정부는 지금이라도 무분별한 규제 입법을 멈추고, 시장경제의 목소리에 귀를 기울여야 한다.