부동산 세금은 단순히 집값을 안정시키기 위한 정책수단만은 아니다. 주택에서 발생한 자산이익을 어떻게 배분하고 어느 수준까지 과세할 것인지에 대한 정책적 판단이 담겨 있다. 최근 양도소득세 개편 역시 이러한 관점에서 살펴볼 필요가 있다.
지난 9월 1일에 최종 확정된 정부의 '2026년 세제개편안’은 장기보유특별공제 상한, 이른바 '양도세 캡’ 신설과 다주택자 양도세 중과체계 조정을 담고 있다. 고가주택과 다주택 보유에 대한 과세 형평성을 높이겠다는 취지다.
그러나 그 이면에는 부동산 자산이익에 대한 과세를 확대하고, 토지·주택의 공공성을 세제에 보다 적극적으로 반영하려는 정책적 흐름도 읽힌다.
정부안에 따르면 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 금액은 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원을 상한으로 한다. 자유기업원의 가상 시뮬레이션에서는 25억 원에 취득해 75억 원에 매각하는 장기거주 1주택자의 추정 양도세액이 약 3억 4700만 원에서 15억 1000만 원으로 증가한다.
개별 비용과 감면 등을 제외한 계산이기는 하지만 공제상한 하나만으로도 세부담이 크게 달라질 수 있음을 보여준다.
고액의 양도차익에 합당한 세금을 부과하는 것은 조세 형평성 차원에서 필요하다. 다만, 장기간 누적된 주택가격 상승에는 물가상승에 따른 명목이익도 포함되어 있다. 이를 충분히 고려하지 않은 일률적인 공제상한은 실질적인 경제적 이익에 비해 과중한 부담을 초래할 수 있다.
다주택자에 대한 세제개편도 같은 맥락에서 검토해야 한다. 정부안은 비조정대상지역 다주택자의 장기보유 공제를 축소하고, 2029년부터 중과세율을 다시 높이는 방안을 포함하고 있다.
단기 투기와 장기간 임대주택을 공급해 온 경우를 구별하지 않는다면, 민간 임대공급과 정상적인 재산 처분에 불필요한 제약이 발생할 수 있다.
여기서 간과해서는 안 될 것이 '헌법상 재산권’이다. 헌법 제23조가 보장하는 재산권은 소유뿐 아니라 이용과 수익, 처분의 가능성까지 포함한다. 과도한 양도세 부담으로 재산을 처분하기 어려워진다면 소유권은 보장되더라도 그 실질적인 행사는 제약받을 수 있다.
헌법 제14조가 보장하는 거주·이전의 자유도 함께 살펴야 한다. 고령자의 주택 규모 축소나 직장 이전, 가족 돌봄을 위한 이사 과정에서 높은 양도세는 주거이동의 경제적 장벽이 될 수 있다.
물론 세부담 증가가 곧바로 위헌을 의미하지는 않지만, 과세 목적에 비해 기본권에 미치는 부담이 과도하지 않은지는 따져 봐야 한다.
이제 양도소득세 개편은 세율과 공제한도를 높이거나 낮추는 논의에서 벗어나야 한다. 물가상승분을 고려한 과세체계, 장기보유·임대에 대한 합리적인 공제, 고령자와 실수요자의 주거이동을 위한 과세이연 등을 함께 검토해야 한다. 잦은 중과세율 변경을 지양하고 납세자가 예측할 수 있는 안정적인 세제원칙도 확립해야 한다.
국회 역시 이번 세법개정안을 세수와 과세 형평성의 관점에서만 심사해서는 안 된다. 세제개편이 국민의 재산 처분과 주거이동에 미치는 영향을 검증하고, 기본권을 덜 제약하는 대안을 함께 살펴야 한다.
부동산의 공공성과 조세 형평성을 추구한다 하더라도, 국민의 재산권과 거주·이전의 자유는 반드시 존중되어야 한다.