"집값 잡으려다 세입자 잡았다"…부동산 정책 `주거비 안정`을 목표로 ...

정부가 주택 매매가격 억제에 매달리는 사이 전월세 가격 상승이 가중돼, 서민의 부담만 키우고 있다는 분석이 나왔다. 명목 집값 지수를 잡기 위한 부동산 규제책이 오히려 주택 거래 유동성을 가로막고 무주택 실수요자를 임대차 시장에 묶어두면서 세입자의 실질 주거 부담을 키우는 부작용을 낳았다는 지적이다.

9일 자유기업원이 발간한 『CFE Report』 제40호 「부동산 정책의 패러다임 전환: 집값 안정에서 주거비 안정으로」(고광용 정책실장 작성) 보고서를 본지가 정밀 분석한 결과, 명목 매매가격 억제 중심의 주택 정책은 시장의 구조적 왜곡을 일으킨 것으로 나타났다.

물가 반영한 실질 집값 6.9% 떨어질 동안 서울 전월세는 8%대 급등

보고서에 따르면 2013년부터 2025년까지 전국 주택종합 매매가격지수는 16.7% 상승했다. 그러나 같은 기간 일반 소비자물가지수(CPI)가 25.4% 올랐다.  물가 상승률을 반영한 전국 실질 주택가격은 오히려 약 6.9% 하락한 것으로 추정된다.

반면 올해 들어 전월세 시장은 악화됐다. 2026년 9월 기준 서울의 주택 전세가격과 월세통합가격은 전년 동월 대비 각각 8.29%, 8.19% 급등했다. 전국 평균 매매가격 지수가 소폭 움직이는 동안 수도권 선호지역의 임대차 비용은 큰 폭으로 튀어 오르는 이극화 현상이 발생한 것이다.

고광용 정책실장은 "명목 매매가격의 일시적 하락만을 성과로 판단하는 정책 프레임은 임대차 시장으로 전가되는 정책 비용을 가리는 착시를 부른다"며 "집값 안정은 주거 안정을 위한 수단에 불과하며 정책의 성패는 국민이 실제 부담하는 주거비 수준으로 평가받아야 한다"고 지적했다.

매수 지연부터 비용 전가까지 ··· 주택 규제가 부른 4대 임대차 왜곡

보고서는 주택 매매 규제가 임대차 시장의 가격 상승과 매물 부족으로 이어지는 파급 경로를 4가지 구조적 요인으로 도식화해 설명했다.

주택 규제의 임대차 비용 전가 4대 경로로 대출·실거주 규제(매수 지연), 양도세·거래 규제(매물 잠김), 보유세·금융 비용 상승(비용 회수), 정책 변동성 확대(계약 왜곡) 등을 꼽았다.

보고서는 주담대 한도 제한 및 실거주 의무 강화로 내 집 마련 예정 가구가 매수를 미루면서 인기 지역 임대차 시장에 임차 수요가 잔류·누적된다고 짚었다. 또한, 다주택자 양도세 중과 및 거래 제약으로 기존 주택의 처분이 지연되고 시장 내 임대 유통 매물의 축소를 일으키고 있다고 분석했다.

보유세 및 자금조달 비용 증가에 직면한 임대인이 신규 계약 시 임대료 인상이나 월세 전환을 통해 비용 전가를 시도한다고 파악했고 잦은 제도 변경과 핀셋 규제가 임대인과 임차인의 관망세를 자극해 주거 이동 불확실성 및 이사·금융 비용을 가중시키고 있다고 지적했다.

박근혜부터 이재명 정부까지 ··· 규제 악순환의 잔혹사

보고서는 2013년부터 2026년 10월까지 역대 정부의 부동산 정책을 비교 평가했다. 정권 변화와 무관하게 임차인의 주거비 부담에 대한 종합적 평가는 미흡했다고 짚었다.

박근혜 정부(2013.2~2017.3)는 취득세·양도세 감면과 LTV·DTI 완화를 통해 전세 수요의 매매 전환과 민간임대(뉴스테이) 활성화를 추진했으나, 저금리와 맞물려 가계부채를 누적시키는 한계에 부딪혔다.

문재인 정부(2017.5~2022.5)는 '수요 억제' 정책에 중점을 뒀다. 다주택자 대상 취득·보유·양도세 중과와 고가주택 대출 금지 등을 강력하게 시행했다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입으로 기존 세입자의 거주 기간을 늘리는 편익을 줬지만, 신규-갱신 계약 간 이중 가격 형성, 거래 잠김, 신규 임대 매물 유통 위축이라는 부작용을 피할 수 없었다.

윤석열 정부(2022.5~2025.4)는 양도세 중과 한시 배제, 종부세 기본공제 상향, 규제지역 대폭 해제 등 시장 정상화를 추진했다. 그러나 고금리 기조, 부동산 PF 위축, 전세사기 여파로 인해 도심 및 비아파트 임대 공급이 줄어드는 외생적 충격을 극복하지 못했다.

이재명 정부(2025.6~현재)는 수도권 주담대 6억 원 한도 설정, 토지거래허가구역 확대, 다주택 양도세 중과 유예 종료 등 금융·거래 규제를 재강화하는 한편 수도권 신속 공급 방안(23만 호+a)을 동시에 추진하고 있다. 그러나 강력한 실거주 의무와 대출 한도 축소가 실수요자의 주택 취득을 지연시키고 결국 임차 수요를 고착화하고, 기존 임차주택의 매매 거래와 충돌하는 문제를 일으키고 있다.

"집값 잡기 탈피해야" ··· 주거비 안정 위한 5대 정책 제언

자유기업원은 부동산 정책의 패러다임을 '집값 억제'에서 '주거비 부담 완화 및 주거 수준 향상'으로 전환하기 위해 5가지 개혁 과제를 제안했다.

우선 '정책 목표 전환'을 제시했다. 명목 매매가격 억제 지표를 폐지하고, 전월세 CPI, 신규·갱신 임대차 가격, 소득 대비 임대료 비율(RIR) 중심의 평가체계 개편해야 한다는 논리다.

'조세·거래 규제 합리화'도 제안했다. 다주택자 양도세 중과 완화, 종부세 과세형평 도모, 실거주 의무 경과조치 확대로 거래 잠김 및 임대 공급 제약을 최소화해야 한다고 설명했다.

'수요지 공급 및 임차인 보호'를 촉구했다. 도심 선호지역의 정비사업 가속화, 민간 장기임대 활성화, 임차인의 계약 및 보증금 안전성 확보가 중요하다고도 제시했다.

'실수요자 금융규제 완화' 또한 제안됐다. 가계부채 건전성 관리 기조는 유지하되, 무주택·1주택자의 주택 구입 및 주거 이동을 제약하는 대출 규제를 보완하자고 밝혔다.

'부동산 규제영향평가 제도화'도 필요하다고 밝혔다. 규제 도입 전후 전월세 가격, 임대 재고, 이동성에 대한 실증적 규제영향평가(DID 등)를 실시하고 그 결과를 반영해야 한다는 설명이다.

고광용 실장은 "안정적으로 임대주택을 공급할 유인이 시장에 존재해야 임차인도 더 넓은 주거 선택권을 누릴 수 있다"며 "정부는 통계상 낮은 집값 상승률이라는 착시에서 벗어나 국민이 체감하는 주거비와 주거 수준을 실질적으로 개선하는 정책 설계에 집중해야 한다"고 강조했다.