"양도세 무거우면 집 못 판다"…재산권·거주이전의 자유 침해 우려

과도한 양도소득세 부담이 주택 소유자의 재산권 행사를 제약하고 헌법상 보장된 거주·이전의 자유에도 영향을 미칠 수 있다는 지적이 제기됐다.

자유기업원(원장 최승노)이 발간한 이슈와 자유 제34호 ‘양도소득세 강화의 경제적·헌법적 문제와 제도개혁 과제’에서 고광용 정책실장과 최현조 연구원은 장기보유특별공제 상한 신설과 다주택자 양도소득세 중과세 개편에 따른 거래동결 가능성을 분석했다. 아울러 과도한 세 부담을 완화하고 주택거래의 유동성을 높이기 위한 제도개선 방향을 제시했다.

보고서에 따르면 양도소득세 부담이 높아지면 주택 소유자가 매도를 미루는 ‘거래동결 효과’'가 발생할 수 있다고 지적했다. 양도소득세는 투기이익 환수와 과세 형평성을 위한 수단이지만 세율 인상이나 공제 축소로 매각 시 세 부담이 늘어나면 과세 시점을 늦추기 위해 주택 처분을 보류할 유인이 생긴다는 것이다.

주요 쟁점은 장기보유특별공제 상한 신설과 거주기간 중심의 공제체계 개편이다. '26년 정부 세제개편안은 1세대 1주택자의 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 전환하고 공제금액에 '28년 20억원, '29년 이후 10억원의 상한을 신설하는 내용을 담았다. 비조정대상지역 다주택자에 대해서도 보유기간 공제를 축소하는 방안을 제시했다. 보고서는 이러한 개편이 장기보유자의 세 부담을 높이고 민간 임대주택의 장기보유와 처분 결정에도 영향을 미칠 수 있다고 우려했다.

공제상한 도입에 따른 세 부담 변화도 가상 시뮬레이션으로 제시했다. 25억원에 취득한 주택을 75억원에 양도하는 10년 이상 보유·거주 1주택자의 경우, 추정 양도세액은 공제상한 적용 전 약 3억4700만원에서 적용 후 15억1000만원으로 증가했다. 추가 세 부담은 약 11억6300만원으로 추정됐다. 다만 이는 일반 누진세율과 지방소득세를 적용하고 개별 필요경비와 감면 등을 제외한 가상 계산으로 실제 납부세액과는 차이가 있을 수 있다.

재산권과 거주·이전의 자유에 관한 헌법적 쟁점도 제기됐다. 주택 매각이 법률로 금지되는 것은 아니지만 과중한 세 부담으로 재산 처분이나 대체주택 취득을 포기한다면 재산권의 실질적 행사가 제약될 수 있다는 설명이다. 특히 고령자의 주택 규모 축소, 직장 이전, 가족 돌봄 등 이사가 필요한 가구에는 주거이동의 경제적 부담이 커질 수 있다. 다만 세 부담이 높다는 이유만으로 위헌성이 인정되는 것은 아니며, 과세 목적과 부담의 비례성 등을 종합적으로 검토해야 한다고 밝혔다.

다주택자 양도세 중과세율의 잦은 변경도 문제로 지적됐다. 정부는 지난 5월 중과 유예를 종료한 뒤, 8월 세제개편안에서 '27~'28년 중과세율을 한시적으로 완화하고 '29년 다시 강화하는 방안을 제시했다. 보고서는 이러한 정책 변화가 매도와 증여를 특정 시기에 집중시키고 이후 거래를 위축시키는 등 주택시장의 불확실성을 높일 수 있다고 분석했다.

고광용 실장은 “장기보유특별공제 상한을 재설계하고 물가상승분을 고려한 과세체계를 마련해야 한다”며 “장기 임대공급과 단기 투기를 구별해 다주택자 중과세를 합리화하고 주거이동을 위한 과세이연 방안도 검토할 필요가 있다”고 밝혔다.

최승노 자유기업원 원장은 “이번 정기국회 세법개정 심사에서는 세수 확보와 과세 형평성뿐 아니라 주택거래의 유동성과 국민의 재산권 보장도 함께 고려해야 한다”며 “양도소득세는 주택거래를 억제하는 수단이 아니라 실현된 양도차익에 합리적으로 과세하는 제도로 운영돼야 한다”고 강조했다.