"실거주 유도 효과 있지만 현실도 고려해야"...자유기업원 `2026 부동산세...

자유기업원은 '이슈와자유 제27호 주택세제의 거주 중심 전환, 시장을 더 경직시킬 수 있다-2026년 부동산세제 개편의 평가와 개선 방향' 보고서를 발간했다고 5일 밝혔다.

이번 보고서는 고광용 자유기업원 정책실장과 최현조 자유기업원 연구원이 공동 집필했으며, 거주 중심 세제 개편의 주요 내용과 예상되는 시장 영향을 분석하고 개선 방향을 제시했다.

보고서에 따르면, 정부안은 같은 가격의 1주택이라도 직접 거주하면 종합부동산세 기본공제를 14억원, 거주하지 않으면 9억원으로 차등 적용하고 장기보유 세액공제도 거주기간 중심으로 전환하는 내용을 담고 있다.

연구진은 "이러한 제도가 주택 소유자의 실거주를 유도하는 효과는 있을 수 있지만, 직장 이동과 가족 돌봄, 자녀 교육, 지방·해외 근무 등 현실적으로 직접 거주가 어려운 다양한 사정도 함께 고려할 필요가 있다"고 지적했다.

시장에 미칠 영향도 지역별로 다르게 나타날 수 있다고 분석했다.

강남 등 핵심지역의 주택을 임대하고 다른 지역에서 거주하던 소유자가 세 부담을 줄이기 위해 자기 집으로 입주할 경우 해당 지역의 전월세 매물이 감소할 수 있다는 것이다.

여기에 실거주 수요까지 핵심지역으로 집중되면 임대료와 주택가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 있는 만큼, 제도 시행에 앞서 지역별 영향평가가 필요하다고 전했다.

주택 수 대신 합산 주택가액을 기준으로 과세하는 방향에 대해서는 과세 형평성 측면에서 긍정적으로 평가했다.

다만 기본공제와 공정시장가액비율, 세율, 세액공제, 세부담 상한 등이 동시에 조정되는 만큼, 개별 제도보다 전체 세 부담의 결합효과를 종합적으로 살펴야 한다고 강조했다.

이에 정책 대안으로 △주택가액 기준 일원화 유지와 보유세 원칙 명확화 △보유공제와 거주공제 병행 △비거주 1주택 기본공제 축소 재검토 △실거주 판정과 예외 요건의 법률상 명확화 △일시적 2주택 특례기간 3년 유지 △기존 임대주택에 대한 충분한 경과조치 마련 등을 제안했다.

최승노 자유기업원 원장은 "거주용 1주택을 보호하려는 취지는 이해할 수 있지만, 세제가 국민의 주거 선택을 지나치게 한 방향으로 유도하지 않도록 다양한 생활 여건과 시장 영향을 함께 고려할 필요가 있다"며 "주택가액 기준의 단순화는 유지하되 보유와 거주를 균형 있게 반영하고, 충분한 경과조치를 마련해 단순하고 예측 가능한 주택세제를 만들어야 한다"고 했다.