규제는 집값을 잡겠다는 명분으로 반복돼 왔지만, 강남에서는 정반대 결과를 만들어 왔다. 정부는 투기과열을 억제한다며 대출을 죄고 세금을 올리고, 토지거래허가제까지 덧붙였다.
정책 목표는 “강남 집값 안정”이지만, 실제 시장에서 나타나는 것은 거래 급랭과 가격 경직이다. 가격이 내려가기는커녕 버티는 힘이 강해지고, 시간이 지나면 신고가가 다시 나타난다. 규제가 강남을 겨냥할수록 강남의 희소성만 강조되는 역설이 반복된다.
거래가 막히면 시장은 잠시 조용해진다. 그러나 조용함이 안정은 아니다. 토지거래허가구역 확대나 투기과열지구 지정처럼 거래 자체를 제한하는 규제는 “사고파는 행위”를 줄이는 데는 성공한다. 문제는 그 다음이다. 거래가 사라지면 시장은 '얼마가 적정 가격인지’를 판단할 근거를 잃는다.
가격은 거래로 발견된다. 거래가 없는 시장에서는 호가만 남고, 작은 뉴스에도 크게 출렁이며 불확실성이 커진다. 결국 시장을 얼리는 규제는 가격을 낮추기보다 가격 신호를 왜곡해 실수요자 판단을 더 어렵게 만든다.
강남은 규제의 충격이 가격 하락으로 연결되기 어려운 구조를 갖고 있다. 우수한 학군과 사교육 인프라, 핵심 업무지구와의 접근성, 촘촘한 교통망, 생활 편의시설이 복합적으로 결합된 입지는 단순 선호가 아니라 '대체가 어려운 수요’를 만든다. 동시에 강남은 이미 개발이 완료된 지역이라 신규 공급이 제한적이다.
재건축·재개발이 공급 확대의 핵심 통로지만, 초과이익환수제나 분양가 상한제, 인허가 지연과 공사비 상승, PF 경색 같은 요인이 겹쳐 속도가 나지 않는다. 공급이 막힌 시장에서 규제는 가격을 눌러 내리기보다 오히려 희소성을 강화한다.
역진성은 규제의 가장 큰 부작용이다. 규제가 강해질수록 시장에서 먼저 퇴장하는 쪽은 현금 여력이 부족한 계층이다. 대출 규제는 레버리지가 필요한 청년·신혼부부의 사다리를 끊어 놓는다. 반면 현금 동원력이 큰 계층은 규제 환경에서도 거래를 이어간다.
결과적으로 규제는 “모두에게 같은 잣대”처럼 보이지만, 실제로는 특정 계층에 더 큰 불이익을 준다. 강남 시장을 '현금 중심 시장’으로 바꾸는 순간, 가격은 떨어지기보다 버틸 가능성이 높아진다. 규제가 집값 안정책이 아니라 계층 간 격차를 확대하는 장치로 변질되는 이유다.
쏠림도 규제가 만들어낸 현상이다. 강남을 누르겠다고 규제를 강하게 걸면 수요가 사라지는 것이 아니라 방향을 바꾼다. 규제가 덜한 지역으로 이동하면 그곳에서 가격이 들썩이고, 다시 규제가 따라붙으면 또 다른 지역으로 번져 간다. 이른바 풍선효과다. 동시에 강남 내부에서도 '되는 곳만 되는’ 흐름이 강해진다. 신축, 초역세권, 학군 핵심지처럼 규제 속에서도 확실히 선호되는 상품으로 자금이 몰린다. 규제가 가격 전체를 안정시키는 것이 아니라 프리미엄을 한곳에 더 집중시켜 강남의 상징 가격을 끌어올리는 구조가 만들어진다.
세금 역시 집값을 잡기보다 거래를 막는 방식으로 작동해 왔다. 거래세인 양도세·취득세 부담이 커지면 사람들은 팔고 싶어도 팔지 못한다. 팔면 세금으로 손실이 커져, 비슷한 집을 다시 살 수 없기 때문이다.
거래 비용이 커지는 순간 주택시장은 유동성을 잃는다. “세금으로 투기를 잡겠다”는 접근은 시장을 건전하게 만들기보다 거주이전의 자유를 제한하고, 정작 수요가 강한 강남에서는 가격을 떨어뜨릴 통로를 없애는 결과로 이어진다.
해법은 단순하다. 목표를 가격 통제가 아니라 주거 안정으로 바꾸는 것이다. 규제는 '전면 차단’이 아니라 '최소 개입’이어야 한다. 무엇보다 공급 경로를 열어야 한다. 재건축·재개발의 예측 가능성을 높이고, 인허가 시간을 줄이며, 도심과 근교의 질 좋은 택지 공급을 안정적으로 이어가야 한다.
강남 집값은 규제로 억누를 수 있는 숫자가 아니다. 지금 필요한 것은 흔들리는 통제가 아니라 지켜지는 원칙과 지속 가능한 공급이다.
고광용 자유기업원 정책실장