보유세 증세론의 문제점과 정책 대응과제

최종 수정일 : 2026-06-10

발행처	자유기업원 (Center for Free Enterprise)
발행인	최승노 (자유기업원 원장)
집필자	고광용 정책실장
발간일	2026년 6월 10일
시리즈	이슈와자유 제18호
원문 링크	원문 보기
문의	02-3774-5000, ggy@cfe.org

핵심 문제제기: 정부가 추진하는 실거주 중심 보유세 증세론은 부동산 시장 안정 명분과 달리, 국민의 사유재산권과 주거 선택의 자유를 제약할 위험이 있습니다. 종부세는 도입 후 20년 동안 "소수 고가주택 보유자"에서 중산층까지 과세 대상이 확대된 경험을 보여주고 있습니다.

1. 보유세 증세론의 주요 쟁점

최근 논의되는 보유세 증세 방안은 네 가지로 구분됩니다. 고가주택·다주택자 종부세 강화, 장기보유특별공제 실거주 요건 강화, 비거주 1주택자 세제 혜택 축소, 보유세 부담의 단계적 인상이 그것입니다.

보유세 증세 수단 분석

📊

세율 직접 인상

정치적 부담 大

→

🔧

공정시장가액비율 조정

시행령 개정만으로 가능

→

🏠

공시가격 현실화

과세표준 자동 증가

→

💸

실질 세부담 증가

납세자 예측 어려움

그림 1. 보유세 증세 메커니즘

⚠️ 문제점: 보유세는 소득이 실현되지 않았음에도 부과되는 세금입니다. 특히 종부세는 재산세 납부 후 추가로 누진과세하는 구조로, 과도한 부담 시 국민의 재산 형성을 오히려 방해할 수 있습니다.

2. 종부세 확대 경험과 해외 사례 분석

국내 종부세 확대의 충격적 현실

33.2만명

2017년 과세인원

120만명

2022년 과세인원 (3.6배 증가)

22.4%

서울 주택소유자 중 종부세 대상 비율

구분	과세인원	총세액	주요 의미
2017년	33.2만 명	0.39조 원	종부세 확대 이전 기준점
2022년	약 120만 명	약 3.3조 원	공시가격 인상·세율 인상 이후 고점
2023년	41.2만 명	1.5조 원	공제 확대·세율 인하로 급감
2025년	54.0만 명	1.7조 원	공시가격 상승으로 재증가

국내 경험이 보여주는 3가지 핵심 문제

❌ 가격 안정 효과 의문

종부세 도입 후 서울 아파트 가격상승률에 유의미한 영향 없음
부동산 가격은 금리, 공급, 인프라 등이 복합 작용
2021년 이후 가격 조정은 금리 인상 영향이 더 컸음

❌ 소득재분배 효과 제한

자산가치와 현재 소득은 불일치
고령층 등에게 역진적 부담 가능
주택은 소득이 아닌 자산

⚠️ 세입자 부담 전가 위험: 보유세 부담은 임대시장으로 전가될 수 있습니다. 임대인이 보유세 증가를 전세보증금 인상, 월세 전환, 반전세 확대로 전가하면 청년·신혼부부·무주택 세입자의 주거비 부담이 증가합니다.

해외 사례: 단순 세율 비교보다 제도 구조가 중요

미국 캘리포니아

Proposition 13으로 재산세율 1% 제한, 과세표준 상승률 연 2% 제한

일본

고정자산세 평가액 3년 주기 재평가로 급등 완화

한국

공시가격, 공정시장가액비율, 세율 등을 정치적 판단에 따라 급변

                    해외 시사점: 주요국은 보유세를 운용하더라도 납세자 보호 장치, 평가액 상승 제한, 평가 주기 조정 등을 통해 세 부담의 예측 가능성을 중시합니다. 한국처럼 여러 정책목표를 동시에 달성하려는 수단으로 활용하지 않습니다.
                

3. 보유세 증세론의 근본적 문제

미실현 이익에 대한 반복 과세

보유세는 주택 처분이나 소득 실현 없이도 부과되는 세금입니다. 고령 1주택자, 은퇴자, 장기 거주자는 자산가치 상승에도 실제 현금흐름이 제한적일 수 있습니다.

핵심 원칙 위반: 세금은 국가 재정 운영을 위한 수단이어야 하나, 조세가 특정 자산 보유를 징벌하거나 소유권 행사를 압박하는 수준에 이르면 조세의 본질을 넘어섭니다.

실거주 중심 과세의 위험성

실거주 중심 과세는 겉으로는 실수요자 보호처럼 보이나, 국가가 국민의 주거 형태를 획일적으로 재단하는 문제가 있습니다.

정상적 비거주 사유

💼

직장 이동

🎓

자녀 교육

👨‍👩‍👧‍👦

부모 부양

✈️

해외 체류

📄

임대차 계약

그림 2. 정상적인 비거주 사유들

공정시장가액비율 조정의 예측 가능성 문제

공정시장가액비율은 시행령 개정으로 조정 가능해 납세자의 세 부담이 행정부 판단에 따라 급변할 수 있습니다. 보유세는 매년 반복 부과되므로 장기적 예측 가능성이 필수입니다.

4. 정책 대안 및 결론

정부가 추진해야 할 방향은 보유세 증세가 아니라 부동산 세제 합리화와 시장 기능 회복입니다.

보유세 증세 논의 중단
세제 예측가능성 확보

종부세 축소·완화
재산세와 통합 검토

실거주 과세 원칙
신중한 접근

✅ 우선 추진 과제

거래세(취득세·양도소득세) 인하
민간 공급 확대 및 규제 완화
임대차 시장 정상화
종부세 합리화 (1주택·고령자 완화)

❌ 중단해야 할 정책

공정시장가액비율 단기 조정
실거주 여부 과세 핵심 기준화
보유세만 따로 떼어낸 국제비교
세 부담 예측가능성 훼손

결론: 보유세 증세론은 부동산 시장 안정 명분에도 불구하고 실제 정책 효과는 불확실하며, 국민의 사유재산권과 주거 선택의 자유를 위축시킬 가능성이 큽니다. 지금 필요한 것은 보유세 증세가 아니라 국민의 재산권과 시장 기능을 존중하는 부동산 세제 정상화입니다.

참고문헌 (References)

자유기업원(2022), 「최근 종합부동산세법 개정 논란과 당면 대응과제」, 이슈와 자유 제3호
최승노(2021), 「종부세, 이대로 괜찮은가」, 브릿지경제 칼럼
국세청(2023), 「2023년 종합부동산세, 12월 15일까지 납부하세요」
기획재정부(2024), 「2024년도 종합부동산세 고지」
기획재정부(2025), 「2025년도 종합부동산세 고지」
박명호(2019), 「주택분 종합부동산세 개편안의 소득재분배 효과에 대한 분석」
성명재(2022), 「재산세의 소득재분배 효과와 탄력성 요인분해 분석을 통한 재분배 기여도 분석」
임동원(2021), 「종합부동산세의 국제 비교 및 시사점」, 한국경제연구원
최승문·신상화(2018), 「부동산 보유세의 세부담 및 경제적 효과 분석」
OECD(2022), Housing Taxation in OECD Countries
California State Board of Equalization(2024), California Property Tax: An Overview
World Bank(2025), Property Tax Practices in Japan