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아파트 가격 급등의 뒷모습

백소현 / 2022-05-16 / 조회: 484

최근 아파트 가격이 두세배 이상 급등하였다. 아파트 가격의 급등으로 인해 웃는 사람과 웃지 못하는 사람으로 나뉘었다. 특히 집을 소유하고 있지 않은 우리 가족은 웃지 못하였다. 필자는 어렸을 때부터 전세 보증금을 내면서 2년마다 이사를 다니며 지냈다. 남양주시 기준 약 3년 전까지만 해도 전셋값과 매맷값의 차이가 약 3000만 원~6000만 원 사이였다. 그래서 집을 사야 할 필요성을 느끼지 못하였고 조금 더 저렴한 가격에 살기 위해 전세를 선택하여 2년마다 이사를 하였다. 또한, 3기 신도시 분양 예정이라는 정부의 말을 듣고, 집을 사지 않고 전월세로 버티며 청약에 당첨될 날만 기다렸다. 하지만 특별공급만 늘어나며 우리 집은 전월세 부담만 늘어져 갔다. 


약 6년 전에 살던 아파트에서는 집주인이 이 집에서 쭉 전세로 지내라고 하셨다. 하지만 하자가 있는 곳에는 보수해 주겠다고 말만 하고 고쳐주진 않아 결국 나가게 되었다. 하지만 약 1년 전에 살던 아파트 집주인은 계약한 2년이 곧 만기 되니 나가라고 하셨다. 필자는 왜 집주인마다 생각이 다른가? 고민해 봤다. 최근 집값이 많이 올라 집을 팔기 위해 또는 더 높은 전세 보증금을 받기 위해 나가라고 당부한 것이었다. 2년 전후로 약 2.5배 이상의 집값이 뛰었고, 필자가 당시 거래했던 전세 가격은 매매 가격과 3000만 원 차이 밖에 나지 않았다.


하지만 현재까지도 가격 거품이 존재하는 매매 공급량은 많고 전세와 월세 공급량은 가격은 높지만 공급량이 적어 선택지가 별로 없다. 결국 전세든 월세든 비슷한 이자율 또는 월세를 지불해야 하기 때문에 월세를 택한 사람이 증가해 월세 보증금도 증가하고 있다. 필자와 상황이 비슷하게 처한 사람들도 꽤 있을 것이다. 그럼 왜 아파트 가격이 급등했을까? 


최근 아파트 가격의 급등 원인은 낮은 이자율 덕분에 많은 사람들이 대출을 받아 아파트를 구입하고, 투기적 수요까지 기세하면서 아파트에 대한 수요가 급등했다. 내 주변 친구의 가족을 보면 대출로 영끌해서 집을 2채 이상 소유한 친구도 생겨났다. 지금은 적어도 2배 이상 수익률을 냈을 것이다. 이러한 아파트 가격의 급등을 낮추기 위해서는 대출 이자율을 높이거나 대출제한을 통해 수요를 낮추고, 공급을 늘려야 가격 상승을 진정시킬 수 있다. 또한 종합부동산세 등은 소득 재분배 차원에서는 의미가 있지만 가격 상승에 대해서는 전혀 기능을 할 수 없는 정책이다. 


정부의 기능으로 시장이 원활히 작동할 수 있는 환경을 유지하여 재산권을 보장하는 제도적 장치와 법을 집행하여 시장경제의 기본이 되는 제도와 조직을 유지해야 한다. 또한, 시장 실패의 방지는 시장이 자유롭게 기능할 수 있도록  맡겨 두었을 때 효율적인 자원 배분이 이루어지지 못하는 경우이다. 예를 들어 외부 효과와 시장 지배력이 있다. 마지막으로 경제적 후생의 불균형 완화이다. 세금과 보조금, 복지 제도, 공공 정책을 통해 불균형을 완화할 수 있다. 이번 아파트 가격의 급등을 막기 위해 정부가 시장 실패가 발생하는 부분에만 개입을 해야 한다. 일반적인 상황에서 정부의 개입이 있으면 시장 실패가 일어나게 되며 아파트 가격을 내리기 위해 공급을 늘리거나 수요를 줄여 은행 대출, 세금 등으로 규제하였다. 하지만 이러한 정책이 아직까지 가격 상승을 막지 못하고 투기하는 상황까지 이르렀다. 또한, 임대차 3법이 도입된 후 전, 월세값 상승에 기름을 부으면서 살던 동네를 떠나야 했다. 전세자금 대출로 뛰는 전셋값을 따라잡지 못하면서 월세도 같이 상승하게 되었다. 


반대로 대출 제한과 대출 이자율을 높이는 방법이 전세살이와 월세살이에게 도움이 되는 정책일까? 대출 제한과 대출 이자율을 높여 원래 지불하던 이자율에 2~3배가량 더 지불해야 하는 상황이 왔다. 하지만, 전월세살이는 투자 또는 투기하려고 대출을 받는 것이 아닌 생계를 위해 필요한 집을 구하는 과정을 이렇게 규제하는 것은 올바르지 않다고 생각한다. 민주주의 시장경제에서 의식주를 누리지 못하는 것은 큰 문제점이 있다고 생각한다. 이런 부분에서는 정부의 개입으로 시장 실패를 방지해야 한다. 하지만, 집을 투기하고 수요량이 높아지는 상황을 무작정 막기 위해 규제할 수 있지만, 전세와 월세살이에게는 목을 쪼여 오는 셈이다. 


무주택을 10년 이상 유지한 가구에게 전세자금 대출을 2.0~3퍼센트 이내로 규제하고 심사하여 집을 빌리기 위한 대출은 원활히 해주어야 한다는 입장이다. 작년 아시아 경제에서 “정부 믿고 청약 기다리는 남편 어찌하나요”라는 기사가 올라왔다. 청약 가점이 낮은 신혼부부와 생애 최초 등 특별 공급을 늘렸고, 집 한 채라도 사려는 소외된 40대 무주택자는 버려졌다.라고 호소했다. 생애 최초 주택자금 대출로 금리가 3%대로 낮은 편이지만, 40대 이상 가족들은 쉽게 대출받지 못한다는 한계점이 있다. 더해서 분양가 상한제, 주택임대료 등의 가격 규제를 시행하면 집주인은 집의 유지, 보수 비용의 투입을 줄일 가능성이 있다. 그리고 정부의 규제보다 높은 가격으로 거래하기 위해 암시장을 형성하고 만성적인 주택 부족의 부작용이 일어나게 된다. 


시장경제에서는 수요와 공급이 일치하는 지점에서 거래가 이루어진다. 보이지 않는 손에 의해 부동산 시장에서 많은 수요와 공급이 왔다 갔다 하고 있는 것을 알 수 있다. 이번 아파트 가격 급등을 계기로 초과 수요량이 발생하지 않도록 공급량을 적극적으로 늘릴 필요가 있다. 최근 3기 신도시 개발과 재건축을 통해 아파트 공급을 늘리고 있다. 이를 통해 공급량을 늘리고 수요량을 점점 낮추어 아파트 가격 거품이 제자리로 돌아오길 바란다. 무주택자는 주택청약종합저축을 통해 위기를 기회로 바꿀 수 있는 방법이 있다. 공공 또는 민간 정책에서 생애 최초와 특별 공급에 비중을 두고 있는 정부가 청약 가점을 모으고 있는 사각지대 4~50대 무주택자에게 공급하는 아파트를 증가시킬 수 있는 방안을 마련하면 모두에게 맞는 균형을 찾아갈 수 있다.

       

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