[세미나] 분양가격 규제가 주택시장에 미치는 영향

제 목 : '주택시장 안정을 위한 정책대안 모색'에 관한 세미나

- 일 시 : 2003. 10. 22. (수) 14:00
- 장 소 : 대한주택보증빌딩 11층 대강당
- 주 최 : 주택산업연구원
- 후 원 : 한국주택협회, 대한주택건설협회

◎ 주제발표
- 제1주제 : 분양가 규제 및 원가 공개의 문제점 (장성수 주택산업연구원 연구실장)
- 제2주제 : 분양가격 규제가 주택시장에 미치는 영향 (최승노 자유기업원 대외협력실장)
- 제3주제 : 부동산시장 안정을 위한 정책방향 (김경환 서강대학교 경제학과 교수)

◎ 사 회 : 최상철 서울대 환경대학원 교수

◎ 토론
- 강팔문 건설교통부 주택정책국 과장
- 김근용 국토연구원 연구위원
- 김재옥 소비자문제를 연구하는 시민의 모임 회장
- 김홍배 대한주택건설협회 전무
- 송시권 대림산업 전무
- 장용동 헤럴드경제 부동산 부장
- 조주현 건국대학교 부동산학과 교수

[최승노 주제발표 자료]

분양가격 규제가 주택시장에 미치는 영향

1. 서론

외환위기가 사라지면서 지속적으로 금리가 하락하는 현상이 나타나고 있다. 이러한 저금리 상황이 부동산 가격의 지속적 상승을 유발하고 있다. 또한 가계대출의 확대, 무역흑자, 투자기회의 제약 등도 부동산으로 자금이 집중되는 요인으로 작용하고 있다. 하지만 저성장 추세와 함께 경기가 좋지 않은 상황에서 부동산 경기도 지역적으로 제한된 상승으로 나타나는 현상을 보이고 있다.

강남을 중심으로 한 주택 매매가격의 상승에 대처하는 정부정책이 반복적으로 발표되었다. 연이어 발표된 정부의 부동산대책에도 불구하고 주택매매가격이 계속 상승하자, 새로운 대책이 필요하다는 인식이 확산되고 있다. 어떤 일이 있어도 주택가격을 잡겠다는 정책당국의 의지가 어느 때보다도 높은 상황이다.

세계적으로 불고 있는 부동산 가격의 급등현상에 각 국가마다 다양한 방법으로 대처하고 있다. 한국은 주택가격상승을 투기정책으로 대응하는 대표적 국가다. 국세청의 중개업소 단속 및 세무조사, 투기지역 지정, 양도소득세 강화, 보유세 인상, 재건축 억제 등 수요억제정책이 주를 이루고 있다.

 

<표1> 주택매매가격 상승률 추이

	2001	2002	2003(1-7)
전도시	9.9(14.5)	16.4(22.8)	4.7(6.5)
서울	12.9(19.3)	22.5(30.8)	4.5(5.3)
강남 강북	17.5(22.0) 7.7(14.4)	27.4(35.2) 16.3(22.6)	6.4(7.4) 2.2(1.1)

주 : ( ) 안은 아파트 가격
자료 : 국민은행, 김경환(2003)에서 재인용

<표2> 주요 부동산 대책
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날짜 주요내용
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2002.9.4 - 아파트 청약 1순위 요건 강화
- 재건축 절차 강화
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2002.10.11 - 투기혐의자 국세청 통보
- 양도세 강화
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2003.4.18 - 재건축 아파트 투자 신중해야
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2003.5.23 - 재건축 아파트 선분양 요건 강화
- 주상복합아파트 분양권 전매금지
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2003.6.7 - 투기과열지구 수도권으로 확대
- 투기과열지구내 분양권 전매 금지
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2003.8.4 - 재건축 아파트 투자 신중해야
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2003.9.3 - 장기, 공공임대주택 공급 확대 및 지원
- 장기임대주택 150만호 10년내 확보
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2003.9.5 - 아파트 재건축시 중소형 비율 60% 의무화
- 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화
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2003.10.9 - 보유세 대폭 강화
- 주택담보비율 추가 인하
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정부의 대책들은 투기적 수요를 억제하기 위한 투기대책이 주종을 이뤄왔다. 첫째, 세금부담을 늘려 투기적 수요를 억제한다. 둘째, 재건축을 어렵게 만들어 투기꾼의 투기대상을 없앤다. 셋째, 투기를 부추기는 부동산 중개업자를 단속한다. 하지만 이러한 대책들은 현실적으로 오히려 가격을 상승시키거나 주택시장의 불안정성을 높이는 반대의 결과를 가져왔다.

단기적으로 양도세 부담의 증가정책은 시장의 공급을 위축시켜 가격급등을 부채질하였다. 일반적으로 세금의 증가는 주거비용을 늘리고 주택가격의 상승을 초래하여 집없는 서민이 집마련을 더욱 어렵게 만드는 효과를 갖는다. 특히 보유세는 지방세로, 그 지역의 주거환경을 개선하기 위한 비용으로 쓰여져, 장기적으로 주거환경의 개선이 다시 기존 주택가격의 상승을 가져오는 효과를 갖는다. 이처럼 세금을 올리는 것은 결국 일반 서민의 주거비용을 늘리고, 주택가격을 올려 내집마련을 어렵게 만드는 부작용을 가지고 있다. 이처럼 세금정책이 주택가격 안정화에 적합하지 않은 정책임에도 정서적 측면과 세금징수자의 증세욕구는 주택가격의 상승기를 틈타 꾸준히 세금을 올리고 있다.

부동산 가격의 변동에 대한 일종의 거부감도 사회적으로 존재한다. 가격이 올라가고 내려가는 것은 시장에 그 분야에 새로운 공급을 늘리고 줄이라는 일종의 신호이며, 땅값이 비싸다는 것은 그만큼 그 땅을 소중히 여기고, 효율성을 높여서 쓰라는 신호다. 그럼에도 불구하고, 가격의 변화를 투기꾼의 몰염치한 짓으로만 몰아감으로써, 주택시장의 적절한 대응을 원천적으로 봉쇄하고 있다. 특히 중개업자들을 투기꾼으로 몰아 매매을 중단시키고, 시장을 잠시 동결시키는 것은 문제를 임시적으로 봉합하여, 문제를 마치 해결한 것처럼 과시하고 국민을 기만하는 짓이다.

억눌렸던 수요가 폭발하고, 다시 가격이 새로운 수준을 찾아가면, 이것을 다시 투기로 몰아 또 다른 대책을 세우는 투기대책들이 반복되었다. 또 강남의 아파트 가격이 정부의 정책에도 불구하고 다시 상승했다는 획일적이고 반복적인 뉴스는 주택투자를 광고하는 효과를 가져온 측면도 있다. 이처럼 비정상적인 정책들과 반복적인 학습효과는 주택시장의 안정성을 훼손하고, 불확실성을 높이고 있다.

이러한 획일적인 수요억제정책이 실효를 얻지 못하자, 분양가격를 다시 규제해야 한다는 의견이 제시되고 있다. 이에 과거의 분양가격 규제의 역사적 측면과 평가를 알아보고, 분양가격 규제가 가져올 주택시장에 대한 영향을 살펴보고자 한다.

2. 분양가격 규제의 역사적 측면

(1) 분양가격 규제정책의 변천

초기 분양가격 규제정책의 논거는 주택시장의 수급장치에 의해서는 저소득층의 주거수요를 충족시킬 수 없기 때문에 정부가 불가피하게 최고가격과 같이 그 상한선을 설정하여야 한다는 것이었다.

1977년 8월에 처음 실시된 상한가 규제가 일률적인 규제였다면, 1989년 11월에 도입된 원가연동제는 택지비와 건축비에 연동하는 제도였다. 이 두 제도가 전형적인 분양가격 규제제도라고 할 수 있다. 원가연동제도가 1998년 12월에 폐기되면서 국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하 주택만이 국민주택기금 운용 및 관리규제에 의해 분양가격이 규제되었다.

<표3> 분양가격 자율화 과정
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- ’82～’89.10월 이전 : 지자체에서 자체 행정지도
국민주택규모 초과 : 134만원/평
국민주택규모 이하 : 126.8만원/평
- ’89.11.10 : 주택분양가원가연동제 도입
공동주택 분양가격 : 택지비+건축비
- ’95.11 : 분양가 규제완화
강원'충북'전북'제주의 25.7평 초과
수도권이외 지역에서 공공택지 및 자금지원 없이 공정이 80%에 달한 이후 분양하는 주택
- ’96.7 : 분양가 규제완화
단독'연립주택 및 25.7평 초과 철골조 아파트
- ’97.1 : 분양가 규제완화
강원'충북'전북'제주의 25.7평 이하2. 분양가 제도
대전'충남'경북'경남의 25.7평 초과
- ’97.6 : 분양가 규제완화
수도권이외 지역은 전면 자율화
수도권 지역의 철골조 및 後 분양주택은 자율화
- ’98.2 : 분양가 규제완화
민간사업자 보유택지에서 건설하는 아파트
- ’98.10 : 분양가 규제완화
수도권의 25.7평 초과 공공택지에 건설하는 아파트
- ’99.1 : 분양가 규제완화
국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 18평이하 주택에 대해서만 분양가격을 심사
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주 :주택분양가원가연동제시행지침 폐지(’98.12.30)후 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 18평 이하의 주택은 “국민주택기금운용 및 관리규정”에서 분양가격 산정방식을 정한다.

<표4> 수도권 분양가격 자율화 내용
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1998.1 수도권 민간주택에 대한 분양가격 자율화
1998.9.26 수도권 공공주택 25.7평 초과 분양가격 자율화
1998.12.11 수도권 공공주택 25.7평 이하 분양가격 자율화
(국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하만 규제)
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(2) 분양가격 규제에서 비롯된 제도들

1983년 4월 시가와 분양가의 차이에서 오는 프리미엄을 회수하기 위한 채권 입찰제를 실시하였다. 1989년 원가연동제가 도입되면서 채권 상한선을 도입하였다. 청약경쟁률이 높아지는 것을 막기 위한 조치로 청약배수제가 도입되었다. 20배수제가 대표적이다.

<표5> 채권입찰제 약정액
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연도 83-91 92 93 94 95 96 97 98
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총약정액 13,863 6,566 3,092 2,192 1,979 1,523 3,578 116
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단위 : 억원
자료 : 건설교통부

(3) 분양가격 규제정책에 대한 평가

분양가격의 규제는 일종의 가격통제이다. 가격을 통제하여 얻어지는 이익은 실제로 거의 없다. 시세보다 낮게 설정된 가격은 프리미엄이 존재하는 것을 의미한다. 따라서 더 많은 사람들이 살려고 할 것이고, 그 결과 기다리는 줄이 더 길어지게 마련이다. 이를 추첨에 의해 나누어주는 정책이 과연 효율적인 방법인지, 내집마련을 원하는 사람들에게 이로운 정책인지도 회의적이다. 오히려 공공을 위한다는 명분 하에 법률을 만들어 무리하게 소급적용 함으로써(청약제도의 빈번한 변경은 눈치없이 줄서있기 보다는 빨리 줄을 바꾸고, 정부가 줄을 없애기 전에 먼저 결과를 봐야 한다는 기회주의적 태도를 조장하였다.) 정책에 대한 신뢰성을 떨어뜨리고 재산권을 침해하는 결과를 초래하였다.

최진영(2001)은 분양가격 규제의 긍정적 효과를 세 가지로 간단히 나열할 정도다. 첫째, 분양가 규제가 분양가 상승을 억제하여 실수요자의 주택구입 기회를 높였다. 둘째, 호화 사치성 주택의 무분별한 건설을 방지했다. 셋째, 국민주택기금과 민영주택건설자금을 확보하여 주택보급률을 높였다. 하지만 프리미엄을 얻기 위한 추첨경쟁률이 높아지자, 이를 낮추고 개발차익을 흡수하기 위해 20배수제, 채권입찰을 하는 것이 실수요자의 주택구입기회를 높였는지 의심스럽다. 또 연합뉴스(2002)에 의하면, 분양가격 규제가 성냥갑 아파트를 초래했다는 지적도 있으며, 분양가격 자율화의 이유가 공급을 확대하기 위함이었다는 지적도 분양가격 규제의 긍정적 효과에 의문을 제기하게 만든다.

최진영(2001)은 “장기간에 걸친 주택 분양가격규제는 주택공급을 위축시키고 시세차익을 노린 투기적 수요를 유발하여 주택 과소비를 확산시키는 등 심각한 자원배분의 효율성을 떨어뜨리는 부작용을 낳았다.”고 평가하면서 부정적 효과를 여섯 가지로 요약하였다. 첫째, 단기적 가격상승 억제에도 불구하고 분양가격 규제가 오히려 투기를 과열시켜 장기적으로 주택가격의 상승요인이었다. 둘째, 시가와 분양가의 차이로 인해 투기가 과열되고, 주택수요를 왜곡시켜 자원의 효율적 사용을 방해하였다. 셋째, 시세차익이 중상위 계층에 주어짐으로써 오히려 부의 불평등이 심화되었다. 넷째, 분양가격의 규제로 생산자에 비해 소비자에게 지나친 개발이익이 돌아간다. 다섯째, 도심중심보다 외곽지역에 개발됨으로서 토지자원의 효율성을 낮추었다. 여섯째, 실제보다 낮은 건축비는 주택의 질을 끌어내렸다.

강윤모(20002)는 기존의 주택분양정책이 주택가격의 안정에 기여하였다고 평가하면서, 시장기능을 왜곡시킨 문제점을 “프리미엄의 존재로 인해 주택가격보다는 자본이득의 획득여부에 주택수요가 탄력적으로 반응하는 시장 여건 하에서 주택가격 및 분양순위 제한 등의 규제들은 가격지표가 제대로 작동하지 못하게 함으로써 주택시장의 자율성을 저하시켰다.”고 지적하고 있다.

윤주현'김혜승(2000)은 “외환'금융위기 이후 주택정책의 시장파급효과 분석연구”에서 주택분양가격 자율화를 재개발활성화, 국민주택기금 지원 확대 등과 같이 공급촉진책으로 분류하여 분석하고 있다. 분양가격 자율화의 가장 큰 의미는 주택건설업체의 자율성이 증대되는 것이라면서 “분양가격 규제의 파급효과로는 주택수요측면에서 신규주택 수요의 증대 및 중고주택수요의 위축, 주택투자수요의 증대, 규모별 주택수요의 왜곡 등이며, 주책공급측면에서는 주택건설업계의 자율성 제약, 주택의 품질저하 및 획일화, 신규시장 확대를 통한 주택공급 증대 등”으로 설명하고 있다.

3. 분양가격 규제 부활을 위한 믿음

(1) 믿음 1 : 분양가격 상승으로 아파트 가격이 올라가고 있다.

분양가가 올라가면서 주변의 아파트 시세를 끌어올리는 부작용이 있다는 것이다. 한국일보(2002)는 “주민들은 주변에 신규로 들어서는 아파트의 분양가에 맞춰 시세를 책정하는 게 일반화한 관행이다”라고 하면서 분양가 규제에 앞서 분양가 상승이 아파트 상승으로 이어지는 고리를 끊는 특단의 방법을 요구하였다.

분양가격은 일종의 옵션가격으로 미래에 입주가 확정된 주거서비스의 공급가격이다. 사실 분양가격이 갖는 이러한 성격은 분양시장과 분양제도의 특성에 따라 다소 영향을 받겠지만, 기본적으로 기존의 주택가격과 동일한 추세의 움직임을 보이는 것이 정상적이다.(주식시장에서 현물과 선물의 가격변동을 연상케 한다.)

분양가격과 기존주택가격의 상호 인과관계를 살펴볼 필요가 있다. 두 변수가 상호의 결정에 어느 정도의 영향력을 갖느냐의 문제다. 이를 다음처럼 표현할 수 있다.

분양가격 = F(주변의 주택가격, 브랜드, 기타) ---- (식1)
주택가격 = F(이자율, 경기, 주변의 분양가격, 기타 등) ---- (식2)

분양시장과 주택시장의 공급자와 수요자가 서로 다르다는 것과 시장의 결정방식이 서로 다르다는 점을 고려해야 한다. 하지만 이를 무시하였을 때, 분명히 (+) 관계를 두 식에서 모두 가질 것임은 분명하다. 가격이 상승하는 시기와 하락하는 시기에 그 영향력은 다르게 나타날 것으로 생각된다. 또한 두 변수의 속성을 파악하기 위해 동시성을 갖는지, 선행 또는 후행하는 지도 별도의 분석이 필요하다.

분양가 자율화가 주택가격을 높일 것이라는 대중적 믿음에 대한 이론적인 설명은 김경환'김정호(1998)에서 “시장가격보다 자의적으로 낮게 책정된 규제가격이 분양가 자율화로 인해 오르는 것을 시장가격의 상승이라고 보아 대체재의 정의를 적용하는데서 논리적 오류가 발생하는 것이다. 신규아파트의 진정한 가격은 최초 분양자가 그 주택을 시장에 내 놓았을 때 팔리 수 있는 가격이지 임의로 책정된 최초의 분양가가 아니다.”에서 논의되고 있다.

(2) 믿음 2 : 분양가격을 규제하면 아파트 가격의 상승을 막을 수 있다.

분양가 상승이 집값 상승에 영향을 미친다는 믿음은 자연히 분양가격의 규제가 아파트 가격의 상승을 막을 수 있으리라는 기대를 가능케 한다.

하지만 인위적으로 분양가를 낮추었다고 하더라도 이것이 주택가격을 낮출 것으로 기대하기는 어렵다. 분양가격을 인위적으로 낮추었다고 하더라도, 분양이 완료되는 순간 프리미엄이 포함된 새로운 분양권 가격이 형성된다. 이 분양권 가격이 주택가격에 영향을 줄 것이기 때문이다. 즉 분양가격의 규제는 분양권 가격에서 프리미엄을 뺀 분양가격을 낮출 뿐이지, 주택가격이라는 시세에 영향을 주는 것은 아니다. 즉 분양가격 규제로 분양가격을 낮추는 만큼 프리미엄이 높아지는 결과를 초래한다.

(3) 믿음 3 : 분양가격 규제를 통해 집없는 서민에게 싼 가격의 주택을 공급할 수 있다.

분양가격을 인위적으로 낮게 하면, 집없는 서민이 쉽게 집을 장만할 수 있으리라는 것이다.

규제를 통해 분양가격을 낮추게 되면, 시세와의 차이인 프리미엄이 높아진다. 따라서 더욱 많은 사람들이 분양에 참가할 것이다. 만약 집없는 서민에게 집중적으로 공급되도록 제도를 바꾸지 않는 다면, 당첨될 확률이 떨어져 주택마련의 기회가 감소할 수 있다. 또 규제의 적용을 받는 공급이 줄어들 것이다. 시세를 반영하지 못한다는 것은 그만큼 수익을 수요자에게 넘기는 것이기 때문에 공급자는 그만큼 불리해진 분양에는 참가하지 않으려 할 것이다. 이것이 공급을 감소시켜 내집마련을 어렵게 할 것이다.

(4) 믿음 4 : 분양가격이 터무니없이 부풀려지고 있다.

건설업체가 공급하는 주택가격의 땅값과 건축비가 부풀려져 있다는 주장이다. 한국일보(2002)는 “수주경쟁에 따른 수십억원의 홍보비 뿐만 아니라 조합원 이주비와 금융비용 등 조합사업비용까지 분양가에 포함된다.”면서, “한국소비자연맹은 건설사들을 상대로 분양가가 적정가 이상으로 과도하게 책정되고 있다며, 아파트 분양가 결정과정에 대한 정보공개를 요구하고 나섰다.”고 보도했다.

가격이 높다는 것에 대한 불만이 불필요한 규제를 만들어낼 가능성이 있다. 그 대표적인 것이 원가공개, 가격규제다. 하지만 이러한 규제가 가격을 낮추지는 못한다. 오히려 시장의 위축과 공급을 감소시키는 부작용만을 키울 뿐이다.

4. 분양가격 규제가 주택시장에 미치는 영향

(1) 가격기능의 상실

분양가격의 규제는 분양가격이 적정하게 시장의 수요와 공급을 반영하지 못하도록 유도하여 토지자원의 효율적 사용을 방해한다. 규제가 있는 곳에 프리미엄이 있고, 이를 노리는 가수요가 늘어난다. 반면 공급은 오히려 위축되고, 다른 부분의 수익으로 이를 보전하거나 지원을 받아야 하는 상황으로 전개된다. 결국 규제는 가격에 포함된 정보가 왜곡되도록 하여 주택시장의 효율성을 떨어뜨린다.

이러한 가격규제가 과거에서부터 일상화된 결과로 여전히 시장에 대한 일반의 인식도 왜곡되어 있다. 새집이 헌집보다 비싼 것은 너무나 당연하다. 하지만 과거에는 분양가 제한으로 신규분양 아파트의 분양가격이 기존 아파트보다 쌌다. 그런 이유로 새집의 분양가격이 기존의 주변시세보다 비싸다고 하면 그것이 뉴스로 보도된다. “최근 어는 지역의 분양가격이 주변시세를 추월했다.”는 것이다.

“불과 몇 평 밖에 안되는 수십년된 낡은 아파트의 시세가 수억원이다.”라는 보도도 마찬가지다. 재건축이 확정된 아파트라면 새로이 주어지는 평수로 계산해서 봐야 하지만, 이를 그냥 헌집으로만 간주한다. 새집으로 넓은 평수가 보장된 상태라면, 그에 적합한 수준의 가격이 형성되는 것은 자연스러운 일이다.

이러한 가격에 대한 오해는 주택시장의 가격 시그널을 오해하도록 유도한다. 비싸진 땅가치를 고려해서 그 땅을 어떻게 효율적으로 쓸 것이냐의 문제보다는 투기대책을 양산하고, 갈등구조를 심화시킨다.

도시개발공사가 계획중인 서울의 상암동 일반분양의 가격을 놓고 벌어지는 논란은 그 단적인 예를 보여 준다. 머니투데이(2003)는 도시개발공사가 분양가 책정에 딜레마에 빠져있다면서 “낮게 책정하면 투기조장혐의를 면키 어렵고, 높게 책정하면 공기업이 폭리를 취한다는 비난을 피할 수 없기 때문이다.” 고 보도했다.

(2) 시장의 조절기능 상실

분양가격을 규제하면, 공급이 감소하게 된다. 이에 따라 규제를 받는 공급을 강제로 늘리도록 하는 규제가 뒤따른다. 의무적으로 얼마만큼을 포함시켜야 한다는 규제가 강제화 된다. 이는 시장의 수요와는 무관하게 결정되며, 지역적 특성을 고려하기도 어렵다. 시장에서 요구하지 않는 공급이 이루어지는 것이다. 이처럼 규제는 시장의 조절기능을 무시한다.

가격통제의 근본적인 모순은 정책의 목표와는 반대의 결과를 가져온다는 것이다. 주택가격이 높아지는 가격변화는 시장에 새로운 주택수요가 있으니, 공급을 늘리라는 것이다. 하지만 규제하의 가격은 이러한 가격기능을 수행하지 못한다. 따라서 공급량은 정책에 의해 결정되고, 이것이 시장의 불안전성을 높이는 결과를 가져온다.

(3) 공급의 감소

분양가격의 규제는 공급자의 수익성을 떨어뜨리기 때문에 공급을 강제화하지 않는 다면 공급을 줄어드는 요인으로 작용한다. 이러한 결과는 재건축 규제, 세금의 인상과 같은 다른 규제들처럼 시장의 공급을 위축시키는 정책이다. 시장의 가격은 올라 토지의 효율성을 더 높이라는 신호가 왔음에도 공급을 감소시키는 정책은 시장의 요구에 반대의 대응을 하는 무리한 것이다.

물론 정부가 아파트용 토지를 독점적으로 공급하고 있는 상황을 고려한다면 분양가격과 무관하게 공급이 이루어질 수 있기 때문에 공급의 변화가 없을 수도 있다. 따라서 정부가 공급을 늘 부족한 상태에서 유지한다면, 총 공급물량이 반드시 감소한다고 할 수는 없다.

(4) 가수요적(투기적) 행위의 증가

현재 주택정책은 투기억제정책이다. 하지만 분양가격의 규제는 가수요(투기적) 수요를 늘리는 정책이다. 시가보다 분양가격이 낮으면 낮을수록 프리미엄은 크다. 이 프리미엄이 크면 투기적 수요는 커질 수밖에 없다. 자연히 줄이 길어진다. 이를 차단하기 위해 과거와 같이 청약배수제, 채권입찰제를 다시 부활할 수는 없는 일이다. 또 청약증거금을 높이는 것은 가뜩이나 서민의 내집마련이 어려운 상황에서 진입장벽을 더욱 높이는 결과를 초래한다.

5. 결론 및 대안

분양가격 규제는 구시대적인 발상으로, 득보다는 실이 많은 정책이다. 첫째, 가격기능을 상실하여 주택시장의 효율성을 떨어뜨리는 결과를 가져올 것이다. 둘째, 시장이 공급에 대응하는 조절기능을 상실케 한다. 셋째, 공급의 위축을 초래하여 내집마련을 더욱 어렵게 한다. 넷째, 투기적 수요를 더욱 키운다.

분양가격 규제정책이 바람직하지 않다면, 다른 정책을 고려해 봐야 할 것이다. 먼저 방향을 재설정 해야할 것이다. 지금까지 부동산정책은 투기대책이었다. 이를 양질의 주거공간을 적절히 공급하는 정책으로 바꾸어야 한다. 지금 강남지역에는 대형주거공간의 수요가 많다. 이를 외면할 수도 없으며, 대체지를 공급해서 해소하는 것에도 한계가 있다. 그렇다면 먼저 생각해야 할 것은 강남지역의 밀도를 높이는 것이다. 강남지역은 비싼 땅이다. 비싼 땅의 효율성을 높이고, 수요를 충족시키는 방법은 재건축, 재개발을 보다 쉽게 하면서, 용적률을 파격적으로 높이는 것이다. 만약 강남지역의 고밀도 개발이 합의되지 않는다면, 가까운 곳에 신도시를 개발하여 양질의 주거공간을 풍족하게 공급할 필요가 있다. 과연 신도시가 강남의 수요를 얼마만큼 분산시킬 수 있느냐의 문제는 신도시가 얼마만큼 양질의 주거환경을 제공하느냐에 달려있다.

강남을 제외한 타지역에서도 주거환경의 질을 높이는 노력이 필요하다. 집없는 서민의 내집마련을 위한 작은 평수의 서민형 아파트와 임대아파트는 낮은 가격에 공급될 수 있도록 신도시 택지개발에서부터 정부가 체계적인 계획을 세워 추진할 필요가 있다. 그린벨트, 농지, 임야 등을 체계적으로 개발하여 자연과 함께 호흡하는 택지를 충분히 공급하는 것이 바람직하다. 이처럼 정부의 부동산정책은 구태의연한 투기대책이 아니라 양질의 주거공간을 넉넉하게 제공하는 부동산정책으로 탈바꿈할 시기에 와 있다.

이러한 양질의 주거서비스를 공급하는 것과 함께 부동산 보유세, 거래세, 양도소득세 등 각종 세제의 합리적 개편이 필요하다. 투기를 막기 위한 세금인상이 아니라, 토지를 효율성있게 사용하도록 만드는 세제개편이 필요하다. 지방세인 보유세를 적정 수준으로 올리겠다고 이미 발표한 것을 실천하는 것과, 거래세를 충분히 낮추고 양도소득세를 폐지하는 새로운 개혁이 필요하다. 부동산 관련 세금이 주거비용을 높이고 주택가격을 높여 국민의 주거환경의 질을 떨어뜨리고, 집없는 서민의 내집마련의 장애물이 되지 않도록 해야 할 것이다.

- 참고문헌 -

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연합뉴스 (2002.10.23), 분양가 규제가 성냥갑 아파트 초래
한국일보 (2002.04.03), 분양가 규제 부활 논란

<인터넷 사이트>
부동산뱅크, www.neonet.co.kr