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CFE Report
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민간임대주택 활성화를 위한 제안 [1]

임미화 | 2012-03-06 | 조회수 : 1,091

[요 약] 2010년 통계청의 인구주택총조사에 의하면, 1995년 이후 증가 추세를 보였던 자가 거주비율이 2005년 55.6%에서 2010년 54.2%로 1.4%p 감소한 것으로 나타났다. 전세 거주비율도 2005년 22.4%에서 2010년 21.7%로 0.7%p 감소한 반면, 같은 기간 월세 거주비율은 17.2%에서 20.1%로 2.9%p 증가한 것으로 조사되었다. 그런데, 이러한 월세가구의 증가는 1990년 이후 지속되고 있는 추세로서, 최근에는 금융위기로 인해 주택구매수요가 감소된 반면, 임대수요는 증가함에 따라 전세공급물량 부족에 따른 월세가구의 증가현상도 나타나고 있다.

2005년 이후 임대주택 공급시장을 보면 공공부문에 의한 임대주택사업이 주를 이루며, 민간에 의한 공급실적은 저조한 상황이다. 또한, 민간건설임대주택사업자의 경우 사업자별 평균 공급물량은 증가하였으나 사업자수는 감소하는 추세이고, 매입임대주택사업자의 경우에도 사업자 수 및 평균 운영주택의 증가율이 미미한 실정이다.

이렇게 민간임대주택사업이 부진한 이유는 첫째, 주택시장변화에 따라 제도가 변화하는 문제를 들 수 있다. 1993년 본 제도도입이후 임대주택사업자 등록요건과 세제완화는 미분양이 증가한 시기에만 한시적으로 이루어져 왔고, 이후 미분양이 해소되면 강화되는 과정을 반복적으로 지속되어 왔다.

둘째, 기업 즉, 부동산투자회사와 같은 법인의 사업참여가 저조한 문제이다. 임대주택의 다양한 상품개발 및 장기임대주택시장의 활성화를 위해서도 기업이나 부동산투자회사(리츠)와 같은 법인의 참여가 필요함에도 지금까지는 법인의 주택매입과 세제제도에 있어 여러 가지 한시적인 조건이 부여됨에 따라 그 실적이 저조할 수밖에 없는 상황이다.

셋째, 수익률측면에서의 문제점이다. 임대주택사업의 경우 월세보증제도가 존재하지 않는 상황에서 보증금이 월세미납의 위험을 감소시켜주는 역할을 하게 된다. 따라서 순수월세보다 보증부월세가 다수를 차지하게 되는데, 이는 보증금활용의 문제가 발생하고 임대수익률을 낮추는 효과도 존재한다. 또한, 선행연구에 의하면 월세 자본환원율이 수도권의 경우 연 4%에도 못 미치고 있는 것으로 나타나는 것을 볼 때, 주택가격상승으로 인한 자본차익을 기대하지 않고, 제반경비와 세금 그리고 임대차관리에 따른 문제를 고려하게 된다면 임대주택사업에 대한 민간의 참여결정이 쉽지 않다.

넷째는 사회적 측면에서 임대주택과 관련된 편견으로, 민간임대주택의 중요한 공급자는 사업자등록을 하지 않은 다주택자이다. 그런데, 지금까지 주택시장에서 다주택자에 대한 인식은 임대주택시장에서 공급자로서의 역할에 대한 인식보다는 자본차익(capital gain)만을 추구하는 투기꾼으로 인식되어, 높은 보유세를 부과하여 왔다. 또한, 우리나라가구의 45.8%가 임차거주자임에도 불구하고 임대주택과 임대주택 거주자에 대해서는 지역사회에 부정적인 영향을 준다는 편견을 가지고 있어, 임대주택단지가 이웃하는 것을 꺼리는 사회적 배제현상도 나타나고 있다.

이러한 문제점은 결국 임대주택사업에 민간의 참여를 제한하게 만들어 임대주택시장이 공공의 역할에만 의존하는 결과를 낳게 되었다.

이에 민간임대주택의 활성화를 위해서는 미분양증가와 같은 주택시장침체기의 한시적인 제도완화가 아닌, 월세시장의 증가추세에 따른 장기적인 제도로서 임대주택사업이 정착되도록 해야 한다. 법인사업자의 지속적인 참여를 위해서는 한시적 세제혜택이 아닌, 민간임대주택공급실적에 따른 인센티브를 부여함으로서 임대주택사업이 가능하도록 해야 하며, 임대주택이 갖는 지금까지의 사회적 고정관념을 벗어나고, 임대주택의 다양한 공급을 위해서는 취득가액 제한(6억원 이하) 등을 완화함으로서 임대주택의 질을 높이고, 수요층을 확대해야 한다. 또한, 민간임대주택사업자가 안정적인 장기현금흐름과 수익률을 확보할 수 있도록 하는 제도도입(예: 월세보증제도)의 검토도 필요하며, 최근에 논의되고 있는 임대주택관리에 대한 제도도입에 있어서도 설립을 용이하게 하여, 소규모사업자의 참여를 유도하고 상호경쟁을 통해 체계적으로 발전할 수 있도록 하여야 한다.

더불어 민간임대주택활성화를 위해서는 이러한 제도정착과 함께, 임대주택사업자에 대해 주택공급자로서의 역할을 인정받을 수 있는 사회적 분위기와 임대주택단지에 대한 인식의 전환이 필요하다.

임미화 / 자유기업원 객원연구원

 

목 차

[목차]

Ⅰ. 민간임대주택시장 활성화의 필요성
1. 주택시장현황 및 주택수요의 변화
2. 인구 및 가구구조의 변화

Ⅱ. 민간임대주택사업의 제도 및 현황
1. 임대주택사업제도
2. 민간임대주택사업현황

Ⅲ. 민간임대주택사업의 현실적인 문제점
1. 주택시장에 따른 민간임대주택사업제도 변화의 문제
2. 법인사업자입장에서의 제도적 문제
3. 수익률측면에서의 문제
4. 사회적측면에서의 편견

Ⅳ. 결론: 민간임대주택사업 활성화 방안

참고문헌

참고문헌

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* PDF 첨부자료 참조
 
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• 댓글 (1개)
⊙ 김재환(2012-03-07 오후 2:54:52)
훌륭한 연구입니다. 좋은 글 감사드려요.
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